Colliers Archivy - Strana 5 z 6

Objem investic na českém realitním trhu v prvním pololetí poklesl, v rámci regionu střední a východní Evropy však byl český trh druhý nejaktivnější

Objem investic za 1. pololetí roku 2023 byl v celé střední a východní Evropě jeden z nejnižších v historii. Za většinovým podílem na regionálních objemech ve výši 42 % stojí Polsko, Česká republika následovala s 34% podílem. Objem transakcí v 1. pololetí v ČR činil přibližně 692 milionů EUR, což představuje 42% meziroční pokles a 9% pokles oproti stejnému období roku 2021. Rostoucí poptávku zaznamenal zejména maloobchodní sektor, který se na transakcích podílel zhruba 61 %. Ve 2. čtvrtletí letošního roku pak objem transakcí v ČR dosáhl 298 milionů EUR, což v porovnání s předchozím čtvrtletím představuje pokles o 27 %. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„Ve 2. čtvrtletí 2023 došlo na českém investičním trhu k jen několika transakcím s prémiovými nebo tzv. core aktivy, přičemž trh pokračoval ve fázi hledání nové cenové hladiny a stále se na něm projevuje rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou. Povzbudivou zprávou je, že jsme byli svědky uzavírání transakcí v nižších cenových relacích nebo akvizic různých oportunistických příležitostí některými skupinami investorů, což znamená, že transakční aktivita stále probíhá, i když na mnohem nižší úrovni než v předchozích letech,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová, analytička pro ČR a CEE ze společnosti Colliers.

Toky investic podle sektorů

Z hlediska jednotlivých sektorů jsou si 1. a 2. čtvrtletí v mnoha ohledech podobná. Charakteristický je nejen pokles objemu investic do kancelářských prostor a růst zájmu o retailové nemovitosti, ale absolutní dominance domácích kupujících. Největší českou transakcí ve výši přibližně 124 milionů EUR (42 % celkového objemu) byl prodej obchodního centra Palác Pardubice. Druhou největší transakcí pak byla „přípravná“ transakce, kdy izraelská skupina G City, konsolidovala své plné vlastnictví obchodního centra Arkády Pankrác v Praze 4 získáním posledních 25 %. Tento podíl měl hodnotu 60,5 milionu EUR, což zhruba odpovídá oznámené prodejní ceně celého obchodního centra, o níž se podle dostupných informací jedná se zavedeným českým investičním fondem. Sektor kanceláří zaznamenal dlouho očekávanou transakci, když společnost REICO prodala svou kancelářskou budovu Rohan v Praze 8 za přibližně 33 milionů EUR. Budovu koupil investiční fond FIO banky, a stala se tak jeho první akvizicí pro tento nový fond.

V rámci celého regionu střední a východní Evropy činil objem investic do kancelářských prostor pouze 29,5 % celkového objemu investic, objem investic do retailových nemovitostí pak 35 %.

Toky investic podle původu kupujícího

V roce 2023 byl zatím nejaktivnější domácí kapitál v regionu CEE-6 s působivým 59% podílem na celkových regionálních objemech. Zejména český kapitál (40 %) zajistil nejvyšší objem celkově a téměř 17 % v pouhých 2 transakcích (obě maloobchodní). Ostatní regionální kapitál střední a východní Evropy posbíral dalších 19 %. Za nimi následoval evropský (14 %), APAC (7 %), USA (5,4 %) a blízkovýchodní (5 %) kapitál.

Jak se vyvíjí výnosy?

„U průmyslových objektů a nákupních center jsme zvýšili hlavní referenční úroveň výnosové míry o 25 bazických bodů na 5,00 %, respektive 6,00 %. Referenční hodnota výnosu obchodních center bude pravděpodobně otestována očekávaným prodejem Arkád Pankrác. U kanceláří jsme ponechali prime yield beze změny na úrovni 5,25 % vzhledem k tomu, že jsme jej od 2. čtvrtletí 2022 upravili o 125 bazických bodů a domníváme se, že je v současné době na úrovni odpovídající trhu,“ komentuje Josefína Kurfürstová s tím, že i nadále probíhá přecenění aktiv a k dispozici jsou jen omezené informace týkající se transakcí v jednotlivých sektorech, jenž by pomohly porovnat primární a sekundární míry výnosu (yieldy). Proto je názor na výnosové ukazatele částečně založen také na aktuálně probíhajících transakcích a obecném sentimentu na trhu.

Co můžeme očekávat v následujících měsících v oblasti investic do nemovitostí?

„Ve 3. čtvrtletí již vidíme určitý optimismus a dynamiku, přestože evropská prázdninová sezóna je v plném proudu. Významnou roli budou opět hrát domácí investoři a očekáváme, že dojde k dalším transakcím napříč klíčovými realitními sektory. Náš celkový odhad objemu pro rok 2023 zůstává nezměněn na úrovni 1,5 miliardy EUR,“ říká na závěr Josefína Kurfürstová.

V posledních několika měsících jsou dle ní na trhu patrné rostoucí obavy ze značného množství nemovitostních dluhopisů, jejichž splatnost nastane v nadcházejících čtvrtletích. Emitenti, kteří v minulosti odhadovali výstupní hodnoty nad současnou tržní úrovní a předpokládali nižší náklady na dluh, by mohli zjistit, že jejich obchodní plány již nejsou za současných tržních podmínek finančně životaschopné. Proto můžeme být svědky toho, že někteří z těchto investorů budou nuceni likvidovat své pozice prodejem podkladových aktiv.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 62 zemích a 17 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,1 miliardy dolarů a více než 50 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Zájem o prostory v mixed-use komplexech roste, jejich výstavba však v ČR zaostává

V České republice roste zájem o tzv. mixed-use projekty, které propojují kanceláře, obchody, bydlení a různé formy společenského vyžití. Jejich výstavba však bohužel zatím zaostává za okolními zeměmi. Důvodem je především velmi dlouhý proces povolování staveb. Zatímco například v Polsku trvá povolení nové stavby jen několik měsíců, u nás jde zpravidla o roky.

„Tzv. mixed-use projekty jsou u nás zatím spíše vzácností. Jde přitom o naprosto unikátní a pokrokové projekty, které v sobě mohou spojovat například kanceláře, obchody, bydlení nebo různé formy společenského vyžití. Ačkoliv na trhu v současnosti vidíme velké developmenty, funkce často zůstávají oddělené anebo jsou projekty příliš rozfázované, a netvoří tak jeden atraktivní celek, který propojuje zábavu, život a práci uživatelů,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává: „Příležitosti ve smyslu vhodných lokalit například v Praze ale existují. Pozemku nebo brownfieldu se však musí od začátku chopit silný investor s jasnou vizí, značnými zkušenostmi a silným kapitálem.“

Typické mixed-use komplexy mají obvykle plochu v rozmezí 30 až 90 tisíc metrů čtverečních a nachází se převážně ve vnitřních či silněji urbanizovaných částech měst. Nejoblíbenější kombinací v rámci smíšeného využití je propojení kanceláří, rezidenčních prostor, obchodů a služeb s kulturním zařízením, například kinem. V rámci služeb pak hraje výraznou roli gastronomie, která přispívá k vytváření živé a příjemné atmosféry. Plných 90 % této kategorie obvykle tvoří jedinečné koncepty nebo malé místní řetězce, které obohacují nákupní a zážitkový potenciál, což přitahuje zákazníky a zvyšuje návštěvnost.

15minutové město a mixed-use komplexy

Díky své široké funkcionalitě představují komplexy se smíšeným využitím ideální součást tzv. 15minutových měst. Hlavní myšlenkou tohoto trendu, který se ve městech v celé Evropě začíná prosazovat, je nabídnout obyvatelům práci a všechny nezbytné služby, jako je například zdravotní péče, vzdělávání, nákupy, gastronomie i zábava, v dosahu 15 minut chůze nebo jízdy na kole od místa bydliště. Výsledkem tohoto konceptu je, že obytné oblasti nejsou odděleny od oblastí obchodu, veřejných služeb, maloobchodu a zábavy. Díky omezené potřebě používat automobily se pak zlepšuje nejen tvář městských čtvrtí, ale i kvalita života samotných obyvatel.

Problémem je pomalé schvalování

V České republice bohužel vznik těchto komplexů brzdí velmi pomalé procesy schvalování těchto staveb, které se může protáhnout i na několik let. Z minima projektů, které bychom do této třídy mohli zařadit, je asi neznámější Slovanský dům v samém srdci hlavního města. Dva další projekty, pražský Savarin a brněnský Dornych, jsou pak ve fázi plánování či výstavby. „Je to jen zlomek toho, co pozorujeme jinde v Evropě. Například v sousedním Polsku v tuto chvíli evidujeme více než 60 mixed-use komplexů v různých fázích,“ říká Josef Stanko. Zájem o pronájem v takových projektech u nás přitom raketově roste. Důvodem je atraktivita těchto komplexů, a to ze všech úhlů pohledu. „Pro nájemce kanceláří je atraktivní nabídnout svým zaměstnancům veškerou vybavenost v blízkosti pracoviště, pro obchody a gastronomii je zase výhodou koncentrace potenciálních zákazníků na jednom místě. Když se k tomu přidá navíc i kultura a bydlení, je to uživatele ideální kombinace,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že komplexy se kromě místních obyvatel zaměřují i na lifestyle zákazníky ze vzdálenějších lokalit nebo na turisty vyhledávající unikátní genia loci. Tomu odpovídá i výše zmíněný Slovanský dům, kde jen výjimečně naleznete volné kanceláře k pronájmu a obchody a restaurace v rámci pasáže a vnitrobloku už jsou v mnoha případech považovány za vyhledávanou destinaci.

O skupině Colliers

Požadavky na kanceláře i ceny pronájmů díky ESG porostou

Moderní kancelářské budovy představují pro řadu společností důležitý faktor při naplňování jejich ESG strategií. Trh nemovitostí v České republice však zatím není na nové požadavky firem plně připraven. Situaci nevyřeší ani výstavba plánovaná na nejbližší roky, protože splnění přísných norem a certifikací je náročné procesně i finančně.

„Český realitní trh zatím není plně na nové potřeby firem připraven a kvůli zdlouhavým procesům schvalování nové výstavby ani nelze očekávat rychlou nápravu. Nadnárodní společnosti přitom již nyní aktivně poptávají administrativní prostory, které by byly v souladu s moderními požadavky na použité materiály, využití obnovitelné energie, uhlíkovou stopu, nakládání s odpady, zdravé pracovní prostředí či hospodárné nakládání s vodou,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers, a pokračuje: „Očekáváme, že podobné požadavky bude mít do budoucna rostoucí počet firem, a to mimo jiné i kvůli novým pravidlům reportingu o udržitelnosti, které začínají platit již od příštího roku.“ Potvrzují to i výsledky nedávného průzkumu asociace ABSL, dle nichž se již plných 88 % firem z oblasti IT, podnikových nebo zákaznických služeb věnuje přípravě či realizaci svých plánů souvisejících s ESG. Nejčastěji k jejich prioritám patří právě podpora životního prostředí a tvorba zdravého a inkluzivního pracovního prostředí. Globální průzkum společnosti Deloitte zase ukazuje, že 6 z 10 organizací začlenilo do svých ESG strategií využívání udržitelných materiálů a zvyšování efektivity využívání energií.

ESG standard za příplatek

V souvislosti s aplikací nových ESG standardů se ovšem budou muset nájemci připravit na vyšší náklady, protože budovy splňující tyto požadavky budou podstatně dražší. „Odhadujeme, že budovy splňující nejpřísnější kritéria udržitelnosti budou pronajímány až o 50 % dráž než budovy s dnes již běžnou zelenou certifikací,“ odhaduje Jana Vlková. Firmy pak díky takto zvýšeným nákladům budou intenzivněji sledovat využití prostor a podle toho upravovat plochu, kterou budou pro svůj provoz potřebovat. Připlácet si za tento standard ovšem bude ochotna jen část firem, zejména půjde o nadnárodní společnosti, na které se bude vztahovat zmíněná povinnost reportingu dle směrnice o udržitelnosti CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive).

Kvalitu prokáže certifikát

Schopnost kancelářských budov naplnit ESG požadavky hodnotí certifikace, jako je například LEED, ILFI či WELL. Posuzují kritéria jako energetická účinnost budov, hospodaření s vodou a ovzduším, zdraví a kvalita vnitřního prostředí, doprava či ekologie. Nejnáročnější očekávání nájemců pak naplní budovy s certifikacemi LEED v4 BD+C Platinum a ILFI Zero Carbon, které vyžadují 100% elektrifikaci systémů v budově, alespoň 10% výrobu energie z obnovitelných zdrojů na místě a infrastrukturu připravenou pro elektromobily. Kromě toho by budovy měly integrovat strategie pro snížení oslnění, dosáhnout alespoň 55% úspory vody, recyklovat nejméně 90 % veškerého stavebního a demoličního odpadu a používat minimálně 25 % materiálů s recyklovaným obsahem. Také by budovy měly mít otevřenou architekturu a správu dat ve všech řídicích systémech.

Kdy se budov pro nejnáročnější nájemce dočkáme v ČR?

V návaznosti na požadavky ESG se v ČR aktuálně staví několik administrativních budov s nejvyšší certifikací LEED Platinum v kombinaci s WELL a WELL H&S, nicméně na stavbu první uhlíkově neutrální kancelářské budovy si ještě několik let počkáme. Takový objekt je totiž nutné plánovat již od projektové dokumentace a přípravy stavby, a tak se realizace prvních projektů v tomto standardu předpokládá až v roce 2027-2028. Na to pak navazuje samotné provozování takové budovy, což vyžaduje aktivní přístup majitele budovy, kterým ale často není původní developer. Příkladem projektu, který splňuje v maximální možné míře aktuální požadavky ESG je PORT7 od developera Skanska v Praze 7, který byl již dokončen a cílí na certifikace LEED Platinum, WELL a WELL H&S. Stejně tak může být příkladem společnost Crestyl, jejíž projekt Hagibor plánuje získání nejvyšší certifikace LEED Platinum pro všech šest kancelářských budov.

O skupině Colliers

Nejistota na trhu s komerčními nemovitosti pokračuje, oživení se očekává na začátku roku 2024

Nejistota, která v druhé polovině loňského roku zavládla na trhu komerčních nemovitostí, se promítla i do prvního čtvrtletí roku letošního. Přestože trh již působí klidněji, čeká jej podle odborníků ze společnosti Colliers ještě poměrně dlouhé období stabilizace.

Objem investic v sektoru komerčních nemovitostí v 1. čtvrtletí 2023 dosáhl hodnoty přibližně 400 milionů eur, což je největší částka od velmi úspěšného 1. čtvrtletí 2022. „Celoroční objem investic do komerčních nemovitostí by se letos měl pohybovat mezi 1 a 1,5 miliardy eur. Předpokládáme, že trh nabere více na obrátkách počátkem roku 2024. Mezitím by se měla normalizovat cenová očekávání,“ předpovídá Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.

Největší transakcí, která se na objemu investic v prvním čtvrtletí podílela více než 50 %, byl prodej maloobchodního portfolia Trei, které se skládalo z několika desítek retailových parků a maloobchodních objektů. Zbylé transakce připadaly především na starší kancelářské budovy, průmyslové a rezidenční nemovitosti.

„Přestože je počet transakcí stále nižší, je patrné zaměření investorů na aktiva s přidanou hodnotou nebo na zcela oportunistické akvizice. Zvýšil se zájem o brownfieldy, rozpracované projekty v potížích a pozemky pro budoucí využití,“ všímá si Josef Stanko s tím, že tradičně dominovali lokální investoři z Česka, kteří se podíleli na plných 89 % realizovaného objemu.

Určení ceny zůstává velkým otazníkem, zejména proto, že na trhu nejsou tradiční investiční produkty a vývoj referenčních cen je obtížně odhadnutelný. „Přesto jsme se hlavně kvůli situaci ve financování rozhodli posunout prime yield pro kanceláře směrem ven o 25 bazických bodů na 5,25 %. Ostatní benchmarky pro prime yield nákupních center, high street a průmyslových aktiv jsme při čtvrtletní revizi ponechali beze změny na úrovni předchozího čtvrtletí,“ komentuje Josef Stanko. Pokud letos přijdou na trh prémiové nemovitosti, jako jsou například nové kanceláře třídy A nebo dobře dostupné logistické areály, tak si pravděpodobně udrží vysokou cenu i ve srovnání s předkrizovou úrovní. Díky vyšší průměrné době do konce nájemních smluv, stabilním nájemcům a bezvadnému stavu budov budou takové nemovitosti pravděpodobně také snadno plnit požadavky týkající se souladu s ESG a tyto nefinanční aspekty mohou v dnešní době zapůsobit i na ty nejkonzervativnější investory.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 66 zemích a 18 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a více než 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Colliers představil cenovou mapu kanceláří, stavba trasy D pražského metra přinese nové příležitosti

Společnost Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, připravila unikátní cenovou mapu kancelářských ploch v Praze. Mapa napovídá, že za nejvyšší dosahované nájemné se kanceláře pronajímají na centrálně položených stanicích metra, jako je Muzeum či Náměstí Republiky, nejnižší nájemné je pak v okolí stanic Petřiny či Náměstí Míru.

Okolí stanic pražského metra představuje pro výstavbu nových kanceláří ideální lokalitu. Zajišťuje totiž skvělou dopravní dostupnost a nabízí širokou škálu služeb a občanské vybavenosti. „Jde o aspekty, které lidé často zvažují při rozhodování o přijetí pracovní nabídky. Nechtějí cestou do práce trávit moc času, proto je důležité, aby kanceláře nebyly dál než 10 minut pěší chůze od stanice metra,“ komentuje Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers.

Petřiny nejlevnější lokalitou

Cenová mapa přehledně ukazuje ceny obvyklých nájmů kancelářských ploch ve městě. Jde tedy o velmi jednoduchý nástroj pro srovnání finančních podmínek kanceláří mezi lokalitami. Z mapy vyplývá, že nejdražší kanceláře se aktuálně nachází u stanic Muzeum a Náměstí Republiky (26,50 až 27,00 EUR za m2 za měsíc), nejlevnější v okolí stanic Petřiny (10,50 EUR za m2 za měsíc) a Náměstí Míru a Radlická (12 EUR za m2 za měsíc), kde dlouho nevznikl žádný nový development, který by nájmy posouval výše. Nejdůležitější tedy není vzdálenost od centra města, ale kvalita a vybavenost dané lokality.

Nový potenciál v okolí metra D

Protože development kanceláří směřuje v Praze především ke stanicím metra, lze nové zajímavé projekty brzy očekávat i v okolí nových deseti stanic metra linky D, které jsou aktuálně ve výstavbě. Během několika let tu vznikne nejen více než 6000 nových bytů, ale i vyšší desítky tisíc metrů čtverečních moderních kanceláří. „I když první souprava metra by po nové lince měla vyjet až v roce 2029, již nyní existují plány na kancelářské budovy kolem některých budoucích stanic. Jednou z největších kancelářských lokalit by měla být stanice Nové Dvory. Očekáváme ale, že ceny v těchto lokalitách budou muset respektovat úroveň v zavedených kancelářských trzích. Tlak trhu na přidanou hodnotu v podobě inovativních a udržitelných budov s různorodou občanskou vybaveností bude ale posouvat nájmy vzhůru všude, podle toho, jak se budou vyvíjet náklady financování, stavbu a materiály,“ komentuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers. Dobrý potenciál z hlediska dostupných lokalit v blízkosti stanic metra dle něj nenabízí jen plánovaná linka D, ale také řada stávajících stanic, jako například Hradčanská, Opatov, Želivského nebo Pražského povstání, a to v podobě přestavby stávajících objektů.

Cenovou mapu lze stáhnout zde: www.colliers.com/cs-cz/news/metro-mapa-2023

O skupině Colliers

Po Dark Stores přichází Cloud Kitchen, ve velkých městech se ke slovu dostanou i méně atraktivní lokality a prostory

Na rozdíl od některých západoevropských velkoměst, které přistupují k regulacím či dočasným zákazům konceptu Dark Stores, v Praze tento fenomén zažívá svůj boom. Dle expertů ze společnosti Colliers má spolu s nově prosazujícím se konceptem Cloud Kitchen potenciál zaplnit i méně atraktivní prostory, které dlouhodobě zůstávaly nepronajaty.

Dark Stores, neboli temné obchody, fungují jako menší mezisklady online prodejců a jsou určené pro rychlé dodávky zboží v nejbližším okolí. Provozovatelům e-shopů umožňují garantovat v určité oblasti dodávku zboží i do 15 minut od objednání, což jim dává velkou konkurenční výhodu. Realitnímu trhu tento trend zase dává příležitost pronajmout prostory, které patří k méně atraktivním, a proto zůstávaly dlouhodobě neobsazeny. Provozovna Dark Stores totiž nepotřebuje být viditelná pro kolemjdoucí a lákat zákazníky, potřebuje jen dobrou dopravní obslužnost, především s ohledem na rozvážející kurýry, ale i neustálé doplňování zásob, které obvykle probíhá na denní bázi. Nejčastěji se jedná o prostory o ploše 350-500 m². „Ideální lokace pro Dark Stores je sice uprostřed hustě obydlené oblasti, prostory však mohou být situovány v zapadlejších ulicích, často třeba i ve vnitroblocích. Obvykle se jedná o nejlevnější části dané oblasti. V Praze se aktuálně sazby nájemného za tento typ prostor pohybují i pod 10 eur za m² měsíčně, což je v průměru o 60 % méně než v lepších lokalitách,“ vysvětluje Marjan Gigov ze společnosti Colliers a dodává: „Trend Dark Stores může postupně změnit tvář měst či některých oblastí. Provozovatelů těchto služeb přibývá, a navíc se obvykle snaží vybudovat hustou síť poboček. Proto můžeme očekávat, že na realitním trhu vzroste o místa tohoto typu zájem, a to nejen v Praze, ale i v dalších větších českých městech.“

Vedle skladu i kuchyně

Vedle samotného konceptu Dark Stores u nás v poslední době sílí i příbuzný trend označovaný jako Cloud Kitchen (též Virtual nebo Ghost Kitchen). Jde o přípravny online objednaných jídel, které jsou pak zákazníkům dodávány prostřednictvím rozvážkové služby – doručovací platformy třetí strany, jako je Uber Eats nebo Wolt či Bolt. Využívány mohou být i cateringovými společnostmi pro přípravu jejich zakázek. Stejně jako u Dark Stores není ani v případě Cloud Kitchen provozovna určena k přímému obsluhování zákazníků, proto může být situována i do zapadlejších částí městských čtvrtí. Důležitá je však dobrá dopravní obslužnost a rychlá a pružná distribuce. „Služby cloudových kuchyní začínají kromě běžných zákazníků využívat i restaurace nebo hotely, které pak mohou své drahé prostory ve frekventovaných a atraktivních lokalitách využít plně pro své hosty. Podobně jako Dark Stores si i Cloud Kitchen obvykle vystačí s prostory od 300 do 500 m²,“ vysvětluje Marjan Gigov a tím, že první cloudovou kuchyní v Praze je MyFoodPlace, kterou již využívá řada zavedených restaurací k přípravě jídel určených pro rozvoz nebo cateringové akce. „Koncept Cloud Kitchen má budoucnost, a tak očekáváme jeho rozšíření po celé Praze,“ dodává Gigov.

Ze světa přichází hlasy kritiky

Zatímco u nás oba koncepty zažívají rozmach, ve světě nejsou přijímány pouze pozitivně. Například kritikům Dark Stores je trnem v oku to, že i když provozovny připomínají klasické maloobchodní prodejny, fyzický prodej zboží v nich vůbec neprobíhá. Nejen, že to ovlivňuje tradiční podobu měst a životní styl, ale dle kritiků hrozí i vytlačení kamenných obchodů z trhu. Obyvatelům v okolí může zase vadit zvýšená dopravní vytíženost a s ní související hlučnost a znečištění ovzduší. V některých městech se proto objevily pokusy Dark Stores omezovat či dokonce zakázat, pokud současně nenabízejí samotný prodej s přístupem kolemjdoucích zákazníků. Paříž například definuje Dark Stores nikoliv jako obchody, ale jako sklady, respektive průmyslové nemovitosti, díky čemuž je může vykazovat do zvláštních zón. Amsterodam se zase snaží vznik nových Dark Stores omezovat a Barcelona dokonce prosadila jejich úplný zákaz. „V České republice tyto provozovny vznikají spíš v okolí kancelářských parků, kde tolik nezatěžují obyvatele. I proto u nás není koncept kritizován jako ve zmíněných evropských městech, kde fungují často i velmi malé provozovny uprostřed rezidenčních čtvrtí,“ říká na závěr Marjan Gigov.

O skupině Colliers

Colliers uspěl s kancelářemi pro Mercedes-Benz Česká republika

Ocenění za nejlepší interiérový design získala společnost Colliers za moderní kanceláře společnosti Mercedes-Benz Česká republika, které zrealizovala v budově Anděl 17 na Praze 5. Hlavní aktéři projektu převzali ocenění na realitním galavečeru ThePrime Real Estate Gala, který ocenil mimořádné počiny na českém developerském a realitním trhu. Odborná porota kladla u projektů interiérového designu důraz zejména na aspekty jako jsou flexibilita, ergonomie a funkcionalita či soulad s ESG. Významnou roli hrála i kvalita realizačního týmu.

Hvězdný koncept automobilového designu

Hlavním cílem projektu bylo vytvořit pro Mercedes-Benz Česká republika moderní kanceláře, které by odrážely identitu této prémiové značky a zároveň zaměstnancům poskytly funkční zázemí podporující nové trendy hybridní práce a firemní kultury. Designéři Colliers pod vedením architektky Kateřiny Štenclové připravili koncepci vycházející ze interiérového designu koncernu Mercedes. Elegantní tvary rezonují s luxusními prvky a moderními materiály, podobně jako to nalezneme ve vozech značky Mercedes-Benz.

Hi-tech prostředí pak zjemňuje hojně využitá zeleň včetně stabilizovaného mechu na stěnách a dřevěných lamelách. „Velmi důležitý byl koncept světla. Hráli jsme si s LED světly na stropech a stěnách, vybrané plochy jsme zvýraznili závěsnými designovými světly. Součástí designu je lacobelová podsvícená stěna s výřezy hvězd Mercedes, které mohou měnit intenzitu či barevnost světla,“ popisuje architektka Kateřina Štenclová.

Prostory kanceláří jsou členěny v souladu s nejnovějšími trendy pracovního prostředí. Vedle pracovní zóny, v níž mohou zaměstnanci pracovat u výškově stavitelných pracovních stolů, mají k dispozici dnes oblíbené telefonní boxy či se setkávají a pracují v neformálních zónách s barovými stoly, nechybí ani zasedací místnosti pro hybridní práci a zázemí pro odpočinek a neformální setkávání.

Týmová spolupráce zárukou úspěchu

„Úspěšný projekt je ukázkou perfektní spolupráce hned několika oddělení Colliers. Kromě vyhledání vhodného prostoru a vyjednání podmínek pronájmu experti Colliers navrhli i design a řídili celou realizaci, vše během pouhých šesti měsíců. Zásluhu na perfektním výsledku má zejména trojice kolegů, Nikola Šašková, Kateřina Štenclová a David Arneil,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers. Poděkování za vynikající spolupráci pak patří i týmu správce nemovitostí Whitestar Real Estate, generálního dodavatele MTMCO, dodavatele truhlářských výrobků PBW Interiors a samotné společnosti Mercedes-Benz Česká republika.

O skupině Colliers

Pozastavení růstu cen a stoupající poptávka po kancelářích v Praze

V roce 2022 představovala nová kancelářská výstavba v Praze přibližně 75 400 metrů čtverečních. I přesto, že se roční objem nově dokončených ploch oproti roku 2021 zvýšil o 34 %, celkově byl pod dlouhodobým průměrem, který činí přibližně 130 000 metrů čtverečních ročně. Rok 2023 by měl přinést změnu a rozsáhlejší výstavbu, díky které by měl pražský kancelářský trh do roku 2025 dosáhnout hranice 4 milionů metrů čtverečních. S koncem roku se zastavil několik kvartálů patrný růst cen nájemného. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Většina projektů dokončených v průběhu roku 2022 stále nabízí nové volné prostory, k dispozici je v nich aktuálně přibližně 38 700 čtverečních metrů v 7 projektech rozptýlených na dílčích trzích Prahy 1, 5 a 8. Patří mezi ně i budova s názvem Na Knížecí Office, která reprezentuje jediný dokončený projekt ve 4. čtvrtletí, které bylo ve smyslu dokončené výstavby nejslabším obdobím loňského roku. Celková neobsazenost je aktuálně na úrovni 7,7 %, což představuje zhruba 293 600 metrů čtverečních volných ploch. Protože během 3. a 4. čtvrtletí 2022 nebyla zahájena žádná nová výstavba, větší nabídku nových ploch lze očekávat až v roce 2025, a to zejména díky plánům developerů zahájit v roce 2023 výstavbu až 300 000 metrů čtverečních.

Meziročně o 40 % vyšší čistá realizovaná poptávka

Hrubý objem realizované poptávky v Praze zakončil rok silným výsledkem – 151 800 metrů čtverečních. Jedná se o nejvyšší hrubý objem za jedno čtvrtletí od roku 2018. Podíl čisté realizované poptávky byl naopak nižší než v předchozích čtvrtletích. „V absolutních číslech jsme zaznamenali přibližně 60 600 metrů čtverečních nových pronájmů, expanzí nebo předpronájmů. V procentuálním vyjádření to představovalo pouze 40 %. Největší transakcí zaznamenanou ve 4. čtvrtletí bylo předjednání smlouvy s telekomunikačním operátorem O2, který využívá celou budovu Gamma na Brumlovce v Praze 4 o rozloze cca 29 000 metrů čtverečních. Tato transakce byla zároveň největší transakcí v roce 2022,“ přibližuje Josef Stanko z oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers s tím, že celková čísla za rok 2022 jsou působivá. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla rekordního objemu 547 300 metrů čtverečních, což je o něco málo více než v nejúspěšnějších letech 2017 a 2018. V porovnání se zmíněnými dvěma roky však byl v roce 2022 zaznamenán výrazně vyšší podíl renegociací, a to přibližně 46 % oproti 28 % v roce 2017. Objem čisté realizované poptávky představoval 294 100 metrů čtverečních, což je přibližně 40% meziroční nárůst.

Z pohledu jednotlivých odvětví se na hrubé realizované poptávce v průběhu roku nejvíce podílely technologické společnosti, a to 27 %, následované finančními a farmaceutickými společnostmi s 11 % a 9 % hrubé realizované poptávky. Podíly na čisté poptávce byly zhruba podobné jako v případě hrubých hodnot.

Růst nájemného se zastavil

S koncem roku se zastavil závod ve zvyšování nájemného. Nejvyšší dosažitelné nájemné neboli prime rent, činil v Praze ve 4. čtvrtletí roku 2022 přibližně 26,50 EUR za metr čtvereční a měsíc, tedy přibližně stejně jako v předchozím čtvrtletí. Některé projekty sice nabízejí menší jednotky i za ceny nad 30 EUR, ty jsou však považovány spíše za jednorázové transakce.

Nájemné v nejžádanějších lokalitách v rámci širšího centra Prahy, jako je Brumlovka, Pankrác nebo Karlín, se v současné době pohybuje mezi 17,50 a 18,00 EUR za metr čtvereční měsíčně a v nejlepších kancelářích ve vnějším centru, které představují lokality jako Nové Butovice, Vysočany nebo The Park na Chodově, může dosáhnout až 16,00 EUR za metr čtvereční měsíčně.

Díky průměrné inflaci v roce 2022 (EU HICP 8,5 % a CZ CPI 15,1 %) očekáváme, že letos se celková úroveň nájemného zvýší. Stávající kancelářský trh, zejména starší kanceláře bez moderních prvků či certifikací, však bez patřičných investic výraznější nárůst požadovaného nájemného ospravedlní jen stěží.

Rok 2023 ve znamení hledání nových způsobů výstavby

V roce 2023 se očekává dokončení 129 000 m čtverečních nových kanceláří, což by mohlo uspokojit rostoucí poptávku. Většina objemu poptávky bude nicméně pocházet z renegociací současných smluv. „Na jedné straně je to dáno nízkou neobsazeností a nedostatkem možností pro potenciální nové nájemce, na straně druhé pak současnou ekonomickou nejistotou, snižováním počtu zaměstnanců a tlakem na úsporu některých provozních nákladů,“ vysvětluje Josef Stanko.

Investoři a dlouhodobí majitelé nemovitostí se budou také snažit dále zlepšovat svá portfolia směrem k plnění environmentálních a sociálních požadavků. Někteří developeři by se rádi začali orientovat na alternativní přístupy a stali se průkopníky nových způsobů výstavby, ať už jde o širší použití dřeva, nízkoemisního cementu a dalších. „Zásadní je v tomto ohledu trvat také na změnách stavební legislativy v České republice a otevřeně po nich volat, neboť i zde jsou nastaveny limity, na které je pro realitní sektor klíčové poukazovat a angažovat se v diskusi,“ říká na závěr Josef Stanko.

O skupině Colliers

Osmihodinový pobyt na pracovišti je již minulostí

I přesto, že se v letech 2021 i 2022 plánovala vrátit se zpět do kanceláří na 2–3 dny v týdnu většina zaměstnanců, reálná obsazenost firemních kanceláří se v současnosti pohybuje jen okolo 35 %. Nejvíce lidé navštěvují firemní kancelář v úterý, nejméně v pátek, kdy průměrná obsazenost činí jen 17 %. Osmihodinový pobyt na pracovišti je dnes již minulostí, zaměstnanci nejčastěji v rámci jednoho dne v kanceláři stráví 9–12 hodin. Vyplývá to ze studie, kterou zpracovala společnost Colliers ve spolupráci s platformou pro analýzu obsazenosti pracovišť Basking.io.

Dle této studie navštěvuje firemní kancelář 44 % zaměstnanců jednou týdně, 38 % 2–3 týdně a 18 % 4–5 týdně. Studie zároveň ukázala, že osmihodinový pobyt v kanceláři je dnes již minulostí. V kanceláří stráví necelá polovina respondentů 9–12 hodin za den, třetina 6–8 hodin a čtvrtina jen 2–5 hodin. „Evropské země v obsazenosti kanceláří vedou, v USA či zemích jižní Ameriky využívají zaměstnanci firemní kanceláře ještě o něco méně,“ říká Jana Vlková ze společnosti Colliers s tím, že důvodů může být celá řada – od delšího času potřebného na dojíždění, přes dostupnou digitální infrastrukturu až po firemní zvyklosti a míru individuality jednotlivých národů. Rozdíly jsou pak patrné i mezi jednotlivými zeměmi Evropy. Například Velká Británie, Holandsko, Belgie či Francie mají obsazenost nižší než země, kde lidé preferují více osobních kontaktů a práci v týmu, jako jsou například Řecko, Makedonie či Rumunsko. „Česká republika se v tomto ohledu nachází ve zlatém středu,“ doplňuje Jana Vlková. Potvrzují to i údaje z průzkumu české oborové asociace ABSL, která zjišťovala míru práce z domova v kancelářských oborech podnikových a IT služeb. Z domova dle něj pracuje 62 % zaměstnanců 2–4 dny v týdnu, 9 % pouhý 1 den v týdnu a 29 % celý týden. I přesto chce 19 % firem rozšířit své kanceláře.

Ty však budou dle expertů z Colliers jiné než dříve. „Asi nejdůležitější změnou, která se firemních kanceláří dotkne, bude větší důraz na prostory určené ke spolupráci a setkávání týmů. Zatímco v předpandemických kancelářích bylo plných 70 % plochy dedikováno individuálním pracovním místům a 30 % zasedacím místnostem a dalším prostorám, dnes se poměr mění – 30–40 % je určeno pro pracovní místa, 60–70 % pro týmovou spolupráci či relaxaci,“ vysvětluje Jana Vlková. Změnu doznávají i samotná pracovní místa, zatímco před pandemií se na jeden pracovní stůl obvykle počítalo s 10–12 m², dnes se kalkuluje se 14–16 m². Protože se však mnohem častěji přistupuje ke sdílení pracovních míst, tak ve skutečnosti při přepočtu na 1 zaměstnance se jedná o snížení na 6–8 m². Při sdílení pracovních míst se totiž obvykle počítá s poměrem 0:33–0,7 stolu na 1 zaměstnance. Novinkou jsou pak i specializované projektové místnosti pro spolupráci, kdy zaměstnanci sedí u stolu ve tvaru půlkruhu a díky technologiím pro hybridní spolupráci a velkým obrazovkám komunikují s kolegy, kteří jsou ve svých domácích kancelářích.

Co na to zaměstnanci?

Studie se zaměřila i na zkušenosti zaměstnanců s novým konceptem kanceláří. V porovnání s předpandemickou úrovní jejich spokojenost vzrostla, nové uspořádání a hybridní práce byly přitom hlavním důvodem. Zájem zaměstnanců z kancelářského prostředí o hybridní způsob práce pak dokládá i nedávná analýza organizace Gallup, dle níž pouze 3 % zaměstnanců v profesionálních podnikových službách s možností pracovat z domova uvádí, že by raději pracovali plně z firemní kanceláře. Pouze jeden ze tří pak dává přednost tomu, aby fungoval výhradně z domova. Dva ze tří pracovníků, včetně rolí, jako jsou inženýři, konzultanti, programátoři či experti na finance tedy preferují hybridní způsob práce. Nové uspořádání pracovního prostředí je může dokonale podpořit.

O skupině Colliers

Navzdory válce na Ukrajině, dvouciferné inflaci a růstu cen fosilních paliv zůstal trh komerčních nemovitostí v roce 2022 ve většině zemí střední a východní Evropy relativně stabilní

Společnost Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, ve své nové studii s názvem „Highlights 2022: CEE-6 Real Estate Market“ zhodnotila vývoj realitního trhu v České republice a dalších pěti zemích střední a východní Evropy v roce 2022. Trh ovlivnila v prvé řadě válka na Ukrajině, rostoucí náklady na výstavbu, provoz a dopravu a tlak na soulad s ESG.

Hlavní závěry studie

Kanceláře

V roce 2022 byla ve většině zemí střední a východní Evropy zaznamenána nízká úroveň nové nabídky kancelářských prostor. Výjimku představuje Polsko, kde nově dokončené prostory změnily poměr sil na trhu. Vůbec poprvé zde celková nabídka moderních kanceláří na 8 hlavních polských místních trzích přesáhla úroveň nabídky v hlavním městě Varšavě, a to o celých 200 000 m².

Poptávka po kancelářích dosahuje v celém regionu střední a východní Evropy předloňské úrovně, například v České republice objem hrubé poptávky dosáhl celkového objemu přes 500 000 m². Pro slovenský trh s kancelářskými prostory zůstává stále důležitějším tématem flexibilita. Nájemci kladou mnohem větší důraz na sdílené pracovní prostory a společné prostory, což jim následně umožňuje přistoupit ke snížení celkové pronajaté plochy až o 20–30 %.

Retail

Ve většině zemí regionu se návštěvnost a obraty v nákupních centrech vrátily na úroveň před pandemií. Velmi dobře se maloobchodu dařilo v Bulharsku, zdejší obchodní parky se rozšiřovaly a nákupní centra si udržela svou pozici. Oblasti retailu se dařilo i v České republice, kde nákupní centra prokázala velmi dobrou odolnost v době pandemie a po odeznění pandemických omezení se dokázala velmi rychle zotavit. Naopak v Maďarsku byl patrný pokles zájmu o obchody s módou na hlavních ulicích, a to zejména kvůli omezení turistického ruchu v době pandemie. Zotavení zde bude vyžadovat více času.

V Polsku pak pokračuje trend rostoucího podílu nákupních parků na celkovém objemu nových komerčních nemovitostí. Developeři se zaměřují zejména na menší projekty v menších městech.

Průmyslové nemovitosti

Rok 2022 byl z hlediska úrovně poptávky dalším dobrým rokem. Nájemné v tomto segmentu trhu ve všech zemích CEE vzrostlo, ale ve srovnání se západoevropskými trhy zůstává konkurenceschopné. Míra neobsazenosti ve většině zemí střední a východní Evropy zůstává na velmi nízké úrovni (< 5,0 %). V České republice i přes zvýšenou nabídku nových skladů míra neobsazenosti pokračovala v poklesu a v jednu chvíli se dokonce dostala v celostátním průměru pod 1 %. Je to proto, že prakticky každý dokončený sklad je již předem pronajat, někdy i s rezervou pro případné rozšíření. Také v Polsku zůstal zájem nájemců o skladové prostory v roce 2022 velmi vysoký, což svědčí o tom, že i přes zvýšení nájemného se nájemci i pronajímatelé dokázali dohodnout a přizpůsobit se nové tržní realitě. Na Slovensku se trh průmyslových a logistických nemovitosti stále více orientuje na pronajímatele. S rostoucími náklady na výstavbu se výše nájemného stále zvyšuje a pronajímatelé ztrácejí možnost nájemné garantovat.

Investiční trh

Ve srovnání s předchozími roky došlo vloni ke zpomalení objemu investic. Příčinou byly zvýšené náklady na financování, menší počet dostupných projektů a celková nejistota na trhu. V rámci investičních transakcí v zemích střední a východní Evropy byl jako trend zaznamenán rostoucí význam domácího kapitálu. Zejména investoři z České republiky, Maďarska, Rumunska a Slovenska prokázali, že klíčem k úspěchu je znalost místního trhu a přítomnost na něm. Přibližně 35 % objemu investic pocházelo od investorů ze střední a východní Evropy. Polsko zvýšilo svůj podíl jako klíčový trh v regionu střední a východní Evropy s více než 50 % celkového objemu transakcí. Korekce cen aktiv ve srovnání s úrovní před válkou vytváří pro investory atraktivní tržní příležitosti. Očekáváme další příliv kapitálu z Rumunska, pobaltských států, České republiky a Maďarska.