Colliers Archivy - PressMob

Developeři v Česku si oblíbili strategii Shell & Core: Skoro hotovou stavbu „zakonzervují“ a čekají na zájemce

Podle dat společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, zesiluje v Česku trend zvaný Shell & Core. Jedná se o strategii developerů, při které jsou průmyslové stavby realizované do fáze zajištění základních konstrukcí a infrastruktury, avšak interiérové prvky zůstávají nedokončené a dokončeny budou až dle preferencí konkrétního nájemce. Ke konci 1. čtvrtletí 2024 bylo v tomto stavu na trhu k dispozici zhruba 360 000 m² prostor. Růst tohoto trendu je spojen zejména s nedávnými výpadky v dodavatelských řetězcích a potřebou developerů pružně reagovat na aktuální poptávku. Nájemcům pak tato strategie přináší výraznou časovou úsporu.

Projekt nedokončí, navzdory rekordně nízké míře neobsazenosti

Model Shell & Core se sice v omezeném rozsahu na trhu objevil i v minulosti, skutečný rozmach však zažívá až nyní, kdy k němu přistupuje stále více velkých hráčů. Umožňuje jim to flexibilně reagovat na tržní poptávku a snižovat rizika spojená s tržními výkyvy. „Když si developer projekt předpřipraví, může pružněji reagovat na poptávku. A klienti pak na stavbu nové haly nemusí čekat rok, ale řádově jen několik měsíců, a navíc ji mohou více přizpůsobit svým představám a potřebám,“ vysvětluje Miroslav Kotek, vedoucí oddělení průmyslových nemovitosti ve společnosti Colliers, s tím, že objekty ve stavu Shell & Core nejsou započítány do statistik a neovlivňují tedy míru neobsazenosti. Ta v prvním čtvrtletí roku 2024 činila pouhých 2,00 %, pokud by však byly všechny tyto projekty dokončeny bez zajištěných nájemců, míra neobsazenosti na českém trhu by dosáhla téměř 5 %.

S dokončením se čeká se na konkrétní nájemce

S dokončením Shell & Core projektů developeři obvykle vyčkávají až na uzavření budoucí nájemní smlouvy. Klienti totiž mohou požadovat nadstandardní výbavu haly, a realizace těchto úprav je v rozestavěném stavu efektivnější a snazší. Stavba je nejčastěji zakonzervovaná například bez podlah, vybavených doků a dokončených rozvodů sítí, což ji činí výrazně flexibilnější pro případné modifikace. Dokončená stavba v určitém standardu by nemusela vyhovovat všem potenciálním nájemcům, což by mohlo zpomalit její pronájem.

Na druhou stranu některé parametry, jako jsou například světlé výšky, tvar budovy nebo rozteče sloupů, jsou již dané a potřebám nájemce je přizpůsobit nelze. „Nájemce se tak musí adaptovat na již připravený prostor a zvážit, zda mu dispozice haly umožňuje provozovat své aktivity optimálně, nebo zda je lepší zvolit jiný projekt, který je ve fázi přípravy. V takovém případě je ale riziko časových prodlev významné, protože povolovací procesy v ČR bývají často zdlouhavé a nepředvídatelné. Není výjimkou, že územní a stavební řízení může trvat i několik let, a to dokonce i v případě regenerace brownfieldů,“ vysvětluje Miroslav Kotek.

Klesající poptávka a nejistý ekonomický vývoj zpomalí výstavbu

Vzhledem k aktuální situaci na trhu a trvale klesající poptávce z důvodu rostoucí nekonkurenceschopnosti České republiky, což je trend pozorovaný Colliers kontinuálně od konce roku 2022, se neočekává v oblasti Shell & Core další významný růst. Developeři se soustředí na co nejrychlejší obsazení a dokončení stávajících projektů ve výstavbě (cca 1,3 mil. m²). Budoucí spekulativní výstavba bude podléhat hloubkové analýze trhu a predikci budoucího vývoje poptávky. „Je málo pravděpodobné, že by se v dohledné době vrátila větší spekulativní výstavba. Všichni aktéři na trhu budou nadále opatrní a minimalizace rizik bude pro ně prioritou,“ uzavírá Miroslav Kotek.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Česká republika se jako jediná země ve střední a východní Evropě pyšní Prime High Street

Praha je jediné město v regionu CEE (střední a východní Evropa), které se může pyšnit tzv. Prime High Street, tedy obchodní ulicí se zastoupením výhradně těch nejprestižnějších světových značek. Je jí Pařížská ulice, která má aktuálně obsazených 46 z celkem 48 maloobchodních jednotek. Zájem prémiových značek o tuto lokalitu po odeznění pandemie Covidu výrazně vzrostl. Dle expertů ze společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, je jen otázkou času, kdy v Praze vznikne další podobná zóna a renomé města jako globálního hráče v oblasti luxusního retailu ještě vzroste.

Na počátku byl Hermès

Po pádu komunismu se pro západní značky otevřel v zemích východního bloku významný trh. Česká republika se díky své výhodné poloze a vysoké turistické atraktivitě stala první zemí, kam se luxusní značky rozhodly expandovat. První značkou, která v Praze měla zastoupení, byl v roce 1995 Versace. V samotné Pařížské ulici však první luxusní butik otevřel v roce 1997 Hermès, rok na to následoval Louis Vuitton. Dnes lze v pražské Pařížské ulici navštívit celkem 26 butiků věnovaných módě a doplňkům, 7 šperkům, 6 luxusním hodinkám, 4 koženým doplňkům a 2 luxusní obuvi. Jeden obchod patří Nespressu, jedinému zástupci na ulici v kategorii potravin a nápojů.

„Po příchodu Hermés trvalo méně než 10 let, než se z ulice stala luxusní nákupní destinace se směsicí přímých a partnerských obchodů. Za poslední dekádu ulice jen posílila s příchodem lepších značek a nahrazením multibrandových obchodů přímými značkami. Na Pařížské 17 zbývá ještě jedna multibrandová prodejna, která se stará o značky jako Tom Ford, McQueen, Loewe, Givenchy, Balmain, Chloe, Jacquemus a Off-White, které s největší pravděpodobností také brzy projeví zájem o získání vlastní značkové prodejny. Naštěstí pro nás i pro značky se rozšiřuje i Pařížská ulice. Rekonstrukce hotelu Fairmont zahrnuje několik nových obchodních prostor podél Pařížské ulice,“ komentuje situaci Marjan Gigov ze společnosti Colliers.

Cartier, Fendi, Hermès a Dior: Nejoblíbenější značky Čechů

Podle dostupných dat byl Cartier jedinou značkou, která v roce 2020, kdy byly uzavřeny hranice a prodejci se museli spoléhat pouze na místní zákazníky, zaznamenala nárůst obratu, a sice o cca 2,4 %. Na druhém místě se umístila značka Fendi, následovaná Hermèsem a Diorem. Tyto údaje naznačují, že právě tyto čtyři značky patří u českých zákazníků k těm nejoblíbenějším. Naopak největší pokles obratu ve stejném období zaznamenala značka Gucci (cca 64% pokles), následovaná značkami Louis Vuitton a Prada (cca 46% pokles), což poukazuje na závislost těchto značek na turistech.

„Po skončení pandemie v roce 2022 navštívilo Českou republiku zhruba 6 milionů turistů, což představuje pokles o 26 % ve srovnání s dobou před covidem-19. Přesto se několika značkám podařilo dosáhnout mimořádně dobrých výsledků z hlediska obratu. Dior například dokázal v tomto roce překročit svůj obrat z roku 2019 o 73 %, zatímco Hermès dosáhl 41% nárůstu obratu,“ doplňuje Marjan Gigov s tím, že právě tento pozitivní trend způsobil růst zájmu o pražskou Prime High Street i ze strany dalších značek.

Kdo další v CEE dosáhne na Prime Hight Street?

„V Colliers se snažíme, aby se i další hlavní města zemí střední a východní Evropy stala pro luxusní značky atraktivními destinacemi. Jak je vidět na pražské Pařížské ulici, vznik Prime High Street je běh na dlouhou trať, ale protože představuje symbol prestiže, který přitahuje pozornost a obdiv z celého světa, tak se úsilí rozhodně vyplatí,“ vysvětluje Marjan Gigov a dodává, že mezi další adepty patří Budapešť a Varšava. Budapešť má k vytvoření Prime High Street relativně blízko, je to krásné město, počet turistů každoročně stoupá a na Andrassy Boulevard se již nyní nachází několik luxusních značek, jako jsou Louis Vuitton, Jimmy Choo, Moncler a Gucci, navíc prostor pro další z nich zde stále je. Slabá ekonomika a nižší kupní síla místních obyvatel však zatím vytvoření prostředí žádoucího pro luxusní značky brání. Varšava má k Prime High Street ještě o krůček blíž. Mnoho luxusních značek už zde dokonce má své zastoupení, byť zatím jen díky partnerským multibrandovým obchodům. Od nich už je ale k vlastnímu značkovému butiku v relativně rychlá cesta, zvlášť když situaci nahrává stále silnější kupní síla místních obyvatel a rostoucí počet turistů.

O skupině Colliers

Tewfik Sabongui se stává novým generálním ředitelem společnosti Colliers pro Českou republiku a Slovensko

Společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, oznámila významnou personální změnu. Tewfik Sabongui, současný generální ředitel české pobočky Colliers, rozšíří své kompetence a převezme vedení i slovenského zastoupení této významné realitní společnosti. Richard Urvay, současný výkonný ředitel společnosti Colliers na Slovensku, opustí svou pozici do konce dubna, aby převzal novou roli na straně klienta.

Tewfik Sabongui v oboru platí za uznávaného špičkového manažera s více než 24 lety zkušeností na realitním trhu v České republice a dalších zemích střední a východní Evropy. Má rozsáhlé zkušenosti s řízením provozu a transakcí v celém regionu střední a východní Evropy nastavil a implementoval strategie, které umožňují propojovat příležitosti, platformy a klienty. Jako odborník na kapitálové trhy, pronájem kanceláří, developerské poradenství a realizaci fúzí a akvizic v České republice a na Slovensku Tewfik Sabongui úzce spolupracuje s leasingovými, poradenskými a investičními odděleními ve firmách s cílem získávat a rozvíjet obchody i vztahy s klienty.

„Jsem přesvědčena, že díky svým bohatým zkušenostem a vizi se Tewfik bude i nadále soustředit na činnosti, které posílí naši přítomnost na trhu, zajistí vynikající služby pro naše klienty a také k nám přilákají další talenty. Zároveň bych chtěla Richardovi Urvayovi po téměř pěti letech vedení slovenské pobočky Colliers poděkovat za jeho nasazení a nadšení a popřát mu vše nejlepší v jeho další profesní kariéře,“ říká Monika Rajska-Wolinska, výkonná ředitelka společnosti Colliers pro region střední a východní Evropy.

Tewfik Sabongui ke svému jmenování uvedl: „Mým cílem a prioritou je navázat na úspěch, kterého Richard a náš slovenský tým dosáhli, a využít této příležitosti k posílení česko-slovenských vztahů a společných zájmů. Společně budeme pokračovat v budování silné pozice Colliers na trhu v obou zemích, využívat sdílené obchodní příležitosti ve prospěch našich klientů a rozšiřovat rozsah našich služeb.“

„Při odchodu z Colliers bych rád vyjádřil své nejhlubší poděkování za inspiraci, podporu a společné úspěchy, které jsme zažili nejen na Slovensku, ale i v celém regionu střední a východní Evropy. Pracovat pro společnost Colliers mi bylo opravdovým potěšením. Mám velkou radost, že Tewfik Sabongui souhlasil s vedením obou poboček. Navíc jsem přesvědčen, že Tewfik odhalí a využije plný potenciál synergií obou zemí,“ komentoval personální změny Richard Urvay.

O skupině Colliers

Pracovně nejvytíženější si připadá generace X, nejmladší a nejstarší zaměstnanci by uvítali čtyřdenní pracovní týden

Nový průzkum společnosti Colliers ukázal, že zaměstnanci ve věku od 44 do 59 let se v pracovním prostředí ocitají pod největším tlakem. Zhruba polovina z nich (44 %) uvádí, že nedokáže zvládnout svou agendu ve standardní pracovní době, tedy během 40 hodin týdně. Z výsledků průzkumu dále vyplývá, že více než polovina všech dotazovaných by hlasovala pro zkrácený pracovní týden. Nejčastěji tuto odpověď uváděla mladá generace Z (lidé do 27 let) a tzv. Boomers (lidé 60+).

Podle průzkumu, který společnost Colliers zrealizovala mezi 503 respondenty, stačí standardní pracovní doba k úspěšnému vyřízení pracovních úkolů 46 % dotázaných. Dalších 16 % dotazovaných, nejčastěji z věkových skupin Z a Boomers, pak dokonce uvádí, že by jim k vyřízení pracovních úkolů stačil i zkrácený úvazek. Více než třetina respondentů (38 %) se naopak shodla na tom, že splnit svou agendu ve standardní pracovní době nestíhá.

„Když se zaměříme na odpovědi jednotlivých generací, zjistíme, že svoje úkoly stíhají ve standardní pracovní době nejčastěji mileniálové, tedy lidé mezi 28–43 lety. Na práci by polovině z nich stačilo 30–40 hodin týdně. Méně než 30 hodin by pak stačilo až 28 % respondentů z nejmladší generace pracovníků Z,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers s tím, že tyto údaje pak odpovídají i názorům respondentů na zkrácený pracovní týden.

Čtyři dny práce vyhrávají u generace Z a boomers

Více než polovina dotazovaných by totiž možnost zkrácení pracovního týdne uvítala. Ideálně na čtyři dny a navíc jako zaměstnanecký benefit, tedy za podmínky zachování stávajícího finančního ohodnocení. Jeden z pracovních dnů by pak rádi pracovali z domu. To naznačuje, že pro mnoho lidí je klíčová flexibilita a rovnováha mezi prací a osobním životem. Méně než třetina dotazovaných zaměstnanců (27 %) dává přednost klasickému pracovnímu týdnu, i když s možností pracovat z domova dvakrát až třikrát týdně.

Nejsilnější vztah ke čtyřdennímu pracovnímu týdnu má očekávaně nejmladší generace Z. Tuto změnu by si konkrétně přály dvě třetiny z nich (65 %). Následují Boomers (58 %), což může signalizovat, že starší generace si více cení času stráveného s rodinou nebo cestováním po mnoha letech pracovního procesu.

„Zajímavým zjištěním průzkumu je blízkost názorů nejmladší a nejstarší generace, přestože se obvykle jejich preference a postoje v mnoha otázkách liší. Obě tyto skupiny vykazují větší shodu ve svých preferencích ohledně pracovního času a dokonce i v názoru, že by jim vyhovoval tříčtvrteční pracovní úvazek. Tato tendence se ještě více projevila v jejich podpoře čtyřdenního pracovního režimu. Právě zkrácený pracovní týden rozevřel mezigenerační nůžky nejvíce. Rozdíl mezi nejmladšími pracujícími a generací X stejně jako mileniály je překvapivých 15 %,“ uvádí Jana Vlková.

Spokojený zaměstnavatel i zaměstnanec

Čtyřdenní pracovní týden se testuje v mnoha firmách i zemích. V České republice koncept v upravené podobě (tzv. komprimovaného týdne) testovaly například firmy z oboru IT a podnikových služeb. V rámci komprimovaného pracovního týdne umožnily zaměstnancům rozložit si své pracovní povinnosti na 4 dny v týdnu. „Díky tomuto konceptu firmy dokáží posílit loajalitu a spokojenost svých zaměstnanců, což je zejména dnes, kdy převládá nedostatek kvalitních kandidátů na trhu práce, velmi důležité,“ říká Jonathan Appleton, ředitel oborové asociace ABSL. Dvě třetiny firem, které komprimovaný pracovní týden testovaly, pak dokonce uvedly, že jim to výrazně pomohlo přilákat nové talenty. Jejich zaměstnanci pak byli šťastnější, méně vystresovaní a efektivnější.

Spokojenost a loajalitu zaměstnanců lze dle Jany Vlkové podpořit i silnou firemní kulturou, jejíž nedílnou součástí je i samotné pracovní prostředí. To totiž propojuje firemní komunitu, pomáhá rozvíjet pracovní schopnosti prostřednictvím sdílení zkušeností a informací a umožňuje rychle se naučit principy fungování firmy. „To vše podpoříte vhodným kvalitním designem a vytvořením zón pro setkávání spolu s prostorem pro soustředěnou práci,“ říká na závěr Jana Vlková.

O skupině Colliers

Regionální kancelářský trh je stále atraktivnější, láká na nižší ceny a větší dostupnost prostor

Krajská města v České republice se stávají stále zajímavější alternativou pro investory, kteří hledají levnější, přesto kvalitní kancelářské prostory mimo Prahu. Vyplývá to z nejnovějšího průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Čistá realizovaná poptávka v Brně dle něj meziročně rostla o 43 %, v Ostravě o 127 %. Ceny se přitom ve srovnání s Prahou drží na o třetinu až polovinu nižší úrovni. Ještě větší zájem o krajská města by dokázala vzbudit lepší nabídka servisovaných kanceláří, o které se zajímají zejména etablované firmy na trhu v souvislosti s rozvojem hybridní práce a zaváděním modelů hub & spoke nebo flex & core.

Střízlivý růst, vyšší míra neobsazených prostor

Brno představuje po Praze druhý největší kancelářský trh v zemi. Díky své poloze, dálničnímu napojení, nižším cenám a stabilní a přiměřené výstavbě nových kancelářských prostor má velmi dobrou šanci přilákat nové nájemce anebo značky, které chtějí v ČR dále expandovat. „Dobrou zprávou je, že stále mají kam. Z dlouhodobého hlediska se zdejší míra neobsazenosti pomalu, ale vytrvale zvyšuje a aktuálně činí 12,8 %, což představuje přibližně 88 300 m²,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává, že tento dlouhodobý růst je do značné míry způsobem mírným, ale neustálým rozvojem místního moderního kancelářského trhu, který ale není absorbován tak rychle.

Celkový objem nové výstavby v roce 2023 činil přibližně 26 100 m², což je jen mírně pod pětiletým průměrem. Největším dokončením roku 2023 byla přístavba budovy Centrum Šumavská. Ocelová nástavba přidala tři podlaží na původní budovu postavenou v roce 1915 a rozšířila kancelářské prostory o přibližně 13 000 m². V současné době je ve výstavbě 55 200 m² v rámci 5 projektů. Rok 2024 ale bude na nové kancelářské prostory méně štědrý, jelikož je plánováno dokončení pouze 2 z nich. Naopak rok 2025 by měl být z pohledu nové výstavby optimistický, plánováno je totiž několik větších projektů.

V Ostravě je trh s moderními kancelářemi již několik let velmi stabilní. Loňské dokončení budovy Organica, která se svou velikostí kanceláří 19 800 m² patří mezi čtyři největší administrativní projekty v Ostravě, výrazně zamíchalo tamním trhem. Na konci 4. čtvrtletí 2023 jsme evidovali celkovou velikost kancelářských ploch 239 300 m², přičemž míra neobsazenosti vzrostla na 17,1 %, zejména kvůli pohybu velkých nájemců do Organiky.

Kancelářské trhy v ostatních krajských městech, jako je Olomouc, Ústí nad Labem, Hradec Králové či Plzeň, zůstávají bez výraznější nové aktivity. Moderní kancelářský trh se zde obvykle pohybuje mezi 30 000 – 100 000 m². „Počet firem, které hledají klidnější lokality nebo expandují do těchto regionů, ale setrvale roste. Lákají je jak nižší náklady na pronájem kancelářských prostor, tak i snazší přístup k lidským zdrojům. Bohužel, firmy zde často naráží na problém s dostupností vhodných kancelářských prostor a vypadá to, že situace se v nejbližší době nezlepší,“ komentuje Josef Stanko.

Rostoucí poptávka, nižší cena

Poptávka po kancelářských prostorech v Brně roste zejména díky současnému rozmachu center IT a podnikových služeb. Čistá realizovaná poptávka meziročně stoupla o 43 % (65 500 m²), což reflektuje vyšší poptávku na brněnském kancelářském trhu, v posledních sedmi letech se obvykle pohybovala v rozmezí 40 000 až 60 000 m². Významné transakce zahrnují například renegociace společností Honeywell, Notino, Oracle a Atlas Copco.

V Ostravě je trh kancelářských prostorů menší než v Brně a Praze, s omezeným počtem transakcí. V roce 2023 dosáhla hrubá realizovaná poptávka přibližně 23 300 m², přičemž podíl renegociací činil 51 %. Mezi významné transakce patří renegociace společností Moneta Money Bank a Siemens.

„Nájemné v Brně zatím neroste tak rychle. Na konci 4. čtvrtletí roku 2023 se nájemné za nejlepší kancelářské prostory, tzv. prime, v moderních kancelářích pohybovalo na úrovni přibližně 16,50 EUR m²/měsíc. V Ostravě je to ještě míň, podle našeho názoru se prime nájemné pohybuje v rozmezí 14,00 až 14,50 EUR,“ říká Josef Stanko.

Omezená konkurence na trhu flexibilních kanceláří

Velký potenciál v regionálních městech představuje trh se servisovanými kancelářemi. Ten se pomalu rozvíjí v Brně a v Ostravě, kde je v poslední době reprezentován zejména značkou Clubco provozovanou společností CTP. V ostatních krajských městech fungují zejména malí místní operátoři, a to často na velmi omezeném prostoru, který kapacitou neodpovídá poptávce mezinárodních firem, jež by rády expandovaly a svým zaměstnancům v regionech nabídli možnost servisované kanceláře využívat.

O skupině Colliers

Práce na home office může bránit v kariérním postupu, myslí si přes 40 % dotázaných zaměstnanců

Nedávný průzkum společnosti Colliers založený na analýze odpovědí více než pěti set českých zaměstnanců napříč různými odvětvími odhalil, že přes 40 % zaměstnanců považuje práci na dálku za brzdu svého profesního růstu. Zjištění dále naznačují, že je pro zaměstnance důležitější osobní kontakt s kolegy než samotné pracovní prostředí a technologie, které se často považují za samozřejmost, a to ve vysokém standardu.

Nejdůležitější? Kontakt s kolegy a nadřízeným

Hlavní výhodou práce z kanceláře, jak potvrdilo více než 78 % dotázaných, je přímý kontakt s kolegy a nadřízenými. Osobní interakce je klíčová pro efektivní komunikaci a budování týmového ducha v pracovním prostředí. Důležitost sociálního prostředí pracoviště pak ještě více zdůrazňuje skutečnost, že téměř polovina dotázaných vidí jako nevýhodu práce z domova zhoršené možnosti kariérního postupu. Zjištění potvrzuje i nedávný průzkum společnosti GoodHire, v rámci nějž prakticky všech 3500 dotazovaných souhlasí s faktem, že pracovníci v kanceláři budou mít více výhod a kariérních příležitostí než jejich kolegové pracující na dálku.

Kolegové hrají také klíčovou roli v rozhodování zaměstnanců, zda omezit práci z domova a vrátit se do firemní kanceláře. Shodlo se na tom 83 % respondentů průzkumu Colliers. Méně než polovina pak jako důvod k návratu do firemní kanceláře zmiňovala pracovní prostředí, případně technologické vybavení. „Toto zjištění naznačuje, že v současné době jsou kvalitní pracovní podmínky a technické vybavení spíše očekávaným standardem, nikoli výjimečnou přidanou hodnotou, kterou zaměstnanci vyžadují od svých zaměstnavatelů. I proto by modernizaci pracovního prostředí měla být věnována náležitá pozornost,“ vysvětluje Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ze společnosti Colliers.

Názory generací se různí

Průzkum také ukázal, že každá generace vnímá rizika a výhody práce z kanceláře či z domova jinak. Například mladší generace Z reprezentovaná pracovníky ve věku do 26 let vykazuje menší znepokojení ohledně omezeného kontaktu s kolegy a nadřízenými, a to s 12% rozdílem proti ostatním věkovým skupinám. Avšak má, se stejným procentuálním rozdílem, větší obavy ohledně zhoršených vyhlídek na kariérní postup. Odlišnosti jsou patrné mimo jiné i u názorů na zavedení čtyřdenního pracovního režimu. Generace Z o něj jeví o plných 16 procentních bodů větší zájem než generace X. „Tyto rozdíly ve vnímání ukazují na potřebu diferencovaného přístupu zaměstnavatelů k podpoře různých věkových skupin zaměstnanců. A tato potřeba se bude zvětšovat s tím, jak se kvůli prodlužujícímu se věku odchodu do důchodu bude již brzy v rámci jedné organizace na pracovišti setkávat i 5 generací,“ komentuje Jana Vlková.

Silná firemní kultura přispěje k vyšší spokojenosti

Se svou prací je dle průzkumu Colliers aktuálně obecně spokojená jen necelá polovina respondentů. K setrvání v práci je nejvíce motivují vztahy s kolegy (73 %) a firemní kultura (55 %). „Je zajímavé, že finanční ohodnocení se v našem průzkumu umístilo až na třetí pozici s 54 %. I když to stále představuje více než polovinu respondentů, v době vysoké inflace je to vlastně nízké procento, které ukazuje, že peníze nejsou všechno,“ komentuje Jana Vlková s tím, že právě firemní kultura a aktivity, které podpoří týmovou práci, sdílení znalostí a vytváření příležitostí pro neformální interakce mezi zaměstnanci mohou spokojenost výrazně zvýšit. Může přitom jít o nejrůznější týmové setkávání, firemní akce, společné projekty či programy mentorství. Důležité je pak také pravidelně zjišťovat přání zaměstnanců prostřednictvím ankety, aby firma lépe porozuměla jejich potřebám a zájmům. Důležitost silné firemní kultury je patrná i z výsledků aktuálního průzkumu asociace ABSL, která sdružuje firmy z oboru IT a podnikových služeb. Dle něj má plných 89 % firem z tohoto sektoru posilování firemní kultury jako jednu z priorit pro letošní rok.

O skupině Colliers

Colliers: Objemy investic do komerčních nemovitostí v roce 2023 klesaly, český kapitál si udržel nejsilnější pozici v regionu

Objem investic ve střední a východní Evropě (CEE-6) klesl o přibližně 52 % na 5,1 miliardy eur v roce 2023 a dosáhl tak desetiletého minima. Vyšší výpůjční náklady a cenový rozdíl mezi očekáváním kupujících a prodávajících jsou jedněmi z důvodů, proč jsou objemy transakcí výrazně pod desetiletou průměrnou úrovní cca 10 miliard eur. Nejaktivnější byl domácí kapitál s působivým 56% podílem na celkových regionálních objemech. Nejvyšší podíl na objemech si zajistil český kapitál s 28 %. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a investičního managementu, který byl prezentován na únorovém setkání českých a slovenských investorů a dalších finančních odborníků působících v oblasti komerčních nemovitostí.

Česká republika druhá nejvyhledávanější lokalita v CEE-6

Celkový objem investic v České republice ve 4. čtvrtletí 2023 činil 164 milionů eur, přičemž většinu aktivit tvořily kancelářské nemovitosti. Celoroční výsledky za rok 2023 byly poměrně slabé, objem investic dosáhl pouze 1,15 miliardy eur a klesal již třetí rok po sobě. Objem v roce 2023 rovněž představoval nejnižší celkovou hodnotu zaznamenanou od roku 2014. Počet transakcí navíc jen těsně překročil 40 případů.

Navzdory zpomalení objemu investic o zhruba 32 % zůstala Česká republika dostatečně atraktivní destinací, která těží z dostatečného množství investorského kapitálu, aby obhájila pozici druhé nejvyhledávanější lokality v rámci regionu CEE-6, a to za situace, kdy téměř všechny země v rámci této skupiny zaznamenaly podobný nebo větší pokles investorské aktivity.

Oživení maloobchodu táhlo investice v ČR

Z hlediska sektorového členění došlo v roce 2023 k oživení maloobchodu, který vedl s 41% podílem na celkovém objemu transakcí, ačkoli k tomu přispěly především dvě významné transakce. Na druhém místě se umístily kancelářské nemovitosti s 34% podílem, ačkoli měřeno počtem uskutečněných transakcí by se umístily na předním místě. Rezidenční nemovitosti měly 13% podíl a průmyslové a logistické nemovitosti (I&L) představovaly pouze 9 % objemu. „Nárůst rezidenčních transakcí byl způsoben především nárůstem počtu skupin investorů zaměřených na tuto třídu aktiv. Zároveň bylo více developerů otevřeno myšlence zbavit se projektů, protože trh zaznamenal zpomalení prodeje bytů. Forwardové nákupy byly nejtypičtějším modelem používaným pro akvizice nově postavených rezidenčních projektů, které byly prodávány investorům,“ vysvětluje Omar Sattar, ředitel investičního oddělení ve společnosti Colliers, a dodává, že sektorové rozdělení bylo v České republice poněkud odlišné než v celém regionu CEE-6. V regionálním měřítku si největší podíl zajistily kancelářské transakce (33,7 %), následované maloobchodem (29 %) a poté I&L (27 %).

Výnosy se stále snižují

Výnosy některých tříd aktiv pokračují v pohybu směrem dolů. To je do značné míry způsobeno rozdílem mezi nabídkovou a poptávkovou cenou, který zůstává charakteristickým rysem současných tržních podmínek. Podle Colliers se však očekává, že se tento rozdíl během roku 2024 zmenší. „Náš pohled na hlavní výnosy na konci roku 2023 byl 5,25 % pro průmyslová a logistická aktiva (I&L), 5,50 % pro kanceláře a 6,00 % pro nákupní centra. Výnosy prime u kancelářských aktiv se zvýšily o 50 bazických bodů ve srovnání se 4. čtvrtletím 2022 a o 150 bazických bodů ve srovnání se 4. čtvrtletím 2021. U průmyslových a logistických aktiv se prime yield meziročně zvýšil o 25 bazických bodů a ve srovnání s koncem roku 2021 o 125 bazických bodů,“ vypočítává Omar Sattar.

Co přinese rok 2024?

Očekávání pro rok 2024 lze označit za mírně optimistická nebo dokonce pozitivně realistická. Vzhledem k současným podmínkám, zejména v kontextu přetrvávajících zvýšených úvěrových nákladů, by objemy v roce 2024 v regionu CEE-6 mohly dosáhnout až 6,0 miliard eur. V České republice by celkové objemy transakcí mohly skončit na úrovni předchozích let, tj. v rozmezí 1,2 až 1,4 miliardy eur, a zastavit současný trend poklesu ročních objemů transakcí.

„Některé transakce již byly oznámeny, takže základy investičního trhu pro rok 2024 již byly položeny. Nedávný prodej Olympijské zahrady společností CPI PG místnímu investorovi by měl pozitivně ovlivnit další investory, aby pokračovali ve svých investičních plánech na další rozmístění kapitálu v České republice,“ komentuje Omar Sattar a dodává: „Ještě významnější byl potvrzený prodej obchodního centra Arkády Pankrác po kontrole antimonopolního úřadu. Hrdým majitelem se stal realitní fond Trigea, který tak do svého rostoucího portfolia přidal nový korunovační klenot. Oznámená prodejní cena činila přibližně 265 milionů eur, což nejen podtrhuje sílu kapitálu českých investorů, ale také představuje téměř čtvrtinu celkového ročního objemu investic v roce 2023.“

ESG důležitým aspektem ve světě investic

Ačkoli má region střední a východní Evropy ve srovnání se západní Evropou relativně mladší nemovitostní fond, dá se očekávat, že v roce 2024 zde budou více než v minulých letech hrát významnou roli aspekty ESG. Dokládá to i nedávný průzkum Colliers mezi investory. Dle něj se ESG se stává klíčovým strategickým prvkem investičního rozhodování, zejména v regionech EMEA a APAC. Podíl investorů, kteří přecházejí do fáze strategií prodeje a akvizic založených na ESG, dosáhl hodnoty 25 %, zatímco ještě před dvěma lety to bylo jen 10 %. Dá se tedy očekávat, že v roce 2024 se na trh dostanou příležitosti k odprodejům a akvizicím s přidanou hodnotou a investoři budou získávat kapitál na přeměnu stávajících aktiv z hnědých na zelené.

Pohled k sousedům

Na Slovensku bylo v roce 2023 zaznamenáno 19 investičních transakcí v celkovém objemu přibližně 668 milionů eur. Většina transakcí se týkala kanceláří (71 %), dále maloobchodu (15 %) a průmyslu (14 %). 91 % kupujícího kapitálu pocházelo z regionu střední a východní Evropy, dalších 7 % pocházelo z Ameriky a 3 % z širšího regionu EMEA.

Ve 4. čtvrtletí 2023 zůstaly výnosy z investic na úrovni předchozího čtvrtletí. Výnosy z kancelářských prostor v Bratislavě byly zaznamenány na úrovni 6,25 %, resp. 7,75 % pro zástavbu v CBD a na periferii. Výnosy z průmyslu v Bratislavském kraji se ustálily na 6,00 %, přičemž celostátní průměr se odhaduje na 6,25 %. Maloobchodní výnosy pro tradiční nákupní centra pak byly odhadnuty na 6,50 %.

Pro rok 2024 se očekává, že ceny aktiv na investičním trhu se budou i nadále přibližovat k realističtějším hodnotám a k rovnováze. Očekává se, že obnovení rovnováhy cen povede k větší aktivitě na trhu, protože kupující jsou pod tlakem na nasazení kapitálu a prodávající čelí splácení úvěrů a refinancování. Průmyslové a logistické objekty zůstanou preferovaným typem aktiv pro domácí i zahraniční investory. Zajímavé budou i specializované nemovitostí, jako jsou datová centra či chladírenské/temné sklady.

O skupině Colliers

Kanceláře v Praze: konec roku 2023 nepřinesl žádnou novou dokončenou ani započatou stavbu, neobsazenost stále klesá

Ve 4. čtvrtletí roku 2023 nebyl v Praze dokončen žádný kancelářský objekt, a rok 2023 tak skončil s objemem nové výstavby na 98 400 m² v 7 projektech. Přesto šlo o nejvyšší výsledek za poslední tři roky. V průběhu posledního čtvrtletí loňského roku také nebyla zahájena žádná nová stavba, čímž se období bez zahájení kancelářské výstavby protáhlo na plných 18 měsíců. Přestože se nadcházející nedostatek nové nabídky naplno projeví až v průběhu roku 2025, již nyní jsou možnosti k pronájmu velmi omezené. Neobsazenost na konci čtvrtého čtvrtletí 2023 činila v celém hlavním městě přibližně 280 700 m², tedy 7,2 %, hrubá poptávka však za celý uplynulý rok překonala 500 000 m². Dobrou zprávou je, že ceny nájemného zůstaly v průběhu celého roku stabilní. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Aktuální velikost pražského trhu s moderními kancelářemi činí 3,91 milionu m², z čehož 18 % je klasifikováno jako vůbec nejvyšší třída AAA. Neobsazenost na konci čtvrtého čtvrtletí 2023 činila v celém hlavním městě přibližně 280 700 m², tedy 7,2 %, což představuje meziroční pokles o 50 bazických bodů. V nejvyhledávanějších kancelářských lokalitách, jako je Pankrác, Karlín nebo centrum města, najdeme dokonce ještě nižší míru neobsazenosti. Například v Karlíně bylo na konci 4. čtvrtletí 2023 k dispozici pouze 9 700 m² existujících volných prostor třídy A, tedy pouhá 2 %. „Míra neobsazenosti je v Praze dlouhodobě nejnižší v porovnání s ostatními hlavními městy střední a východní Evropy, kde v současnosti dosahuje dvouciferných hodnot. Neobsazenost však nad Prahou visí jako dvousečná zbraň v podobě ztracených příležitostí, jelikož trh nemusí mít dostatek leasingových možností, aby uspokojil všechny potenciální příchozí zahraniční investice nebo stávající růst,“ komentuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers.

Pro rok 2024 aktuálně očekáváme 84 000 m² nových kanceláří, což je v podstatě vše, co bylo na konci 4. čtvrtletí 2023 v aktivní výstavbě. Přibližně 44 % tohoto objemu je již předpronajato a předpokládá se, že i zbylé prostory budou brzy absorbovány.

Poptávka stále vysoká, podíl renegociací roste

I když hrubá poptávka v roce 2023 meziročně klesla o 3 %, opět překročila objem přes 500 000 m² a dosáhla na 525 300 m². Takový objem byl překročen pouze čtyřikrát, a to v letech 2017, 2018, 2022 a v roce 2023. K tomuto objemu přispěly mimořádně velké renegociace korporátních nájemců kanceláří, jako jsou společnosti Microsoft, DHL IT, Avast či Amazon. „Ačkoli některé z výše uvedených společností zmenšují své kancelářské prostory v návaznosti na nové trendy v oblasti hybridní práce, jejich současná přítomnost na trhu ukazuje, že místnímu trhu pro nadcházející období důvěřují,“ komentuje Josef Stanko s tím, že tyto transakce jsou zároveň 4 největšími transakcemi roku 2023, jejichž souhrnná plocha činí téměř 55 000 m².

Čistá realizovaná poptávka naproti tomu dosáhla v loňském roce 238 900 m², což představuje pouze 45 % hrubé roční realizované poptávky a meziroční pokles o 18 %. Je to dáno rostoucím podílem renegociací, které stoupají již od roku 2020 a vloni dosáhly dosud nejvyššího výsledku. „Větší podíl renegociací je logickým důsledkem situace na trhu, v nejbližší budoucnosti totiž existují omezené možnosti jak v rámci stávajícího trhu, tak v rámci připravovaných kancelářských projektů,“ doplňuje Josef Stanko.

Ve 4. čtvrtletí roku 2023 představoval objem hrubé realizované poptávky 166 700 m² s více než 230 nahlášenými transakcemi. Objem se meziročně zvýšil o 11 %. Podíl čisté poptávky na celkovém objemu činil pouhých 38 % s objemem 62 600 m² při více než 120 transakcích. „Čistá poptávka dokáže zaplnit menší volné jednotky napříč celým trhem, neboť průměrná velikost nové transakce se pohybuje v řádu stovek metrů čtverečních,“ říká Josef Stanko.

Servisované a flexibilní kanceláře důležitým prvkem kancelářského trhu

Důležitou součástí pražského kancelářského trhu se stávají i servisované a flexibilní kanceláře. Ukončení činnosti HubHubu a prodej BASE4Work, konceptu flexibilních kanceláří společnosti Penta Real Estate, společnosti Scott.Weber způsobilo několik změn na trhu provozovatelů. V prvé řadě došlo během roku 2023 k expanzi společnost Scott.Weber. Poměrně aktivní je i místní provozovatel WorkLounge, který převzal jedno z center od HubHubu (v budově Na Příkopě 14), ale také získal budovu City Point v Praze 4. Nejnovějším hráčem na trhu je Zenwork, který převzal druhé centrum HubHubu v Paláci Ara v Praze 1. Nové centrum flexibilních kanceláří Clubco, které sice není přímo v Praze, ale je dostatečně blízko v obci Nupaky, vzniklo v rámci CTParku Prague East. Značku Clubco provozuje společnost CTP, další centra pak má i v Brně a Ostravě – všechna v rámci svých nemovitostí a developerských projektů. V průběhu roku byla také dokončena a otevřena další 2 centra pod značkou Fleksi, která jsou provozována v rámci portfolia společnosti Passerinvest.

Konkrétní ceny jsou závislé na specifických požadavcích nájemců, ale obecně lze říci, že nejlepší pracovní místa v soukromé kanceláři v centru města mohou začínat na úrovni 370 EUR za pracovní místo měsíčně, zbytek trhu se pak pohybuje mezi 200 a 350 EUR, v závislosti na lokalitě konkrétního centra, požadavcích, počtu pracovníků a podobně.

Ceny nájmů i služeb stabilní

Na konci roku 2023 bylo v oblasti centra města nejvyšší dosažitelné nájemné na úrovni 27,50 €/m² /měsíc, v tzv. vnitřním městě činilo až 18,25 €/m² /měsíc a v rámci vnější oblasti města až 16,00 €/m² /měsíc. Tyto hodnoty byly po celý rok většinou stabilní, přesto je však na celém trhu již patrný pomalý, ale vytrvalý růst nájemného.

„V posledních měsících se také sledovaly poplatky za služby a zatím nedocházelo k jejich plošnému zvyšování. S jistotou můžeme říci, že vyšší kvalita budov není jen samoúčelnou snahou, jelikož nejmodernější a nejefektivnější budovy mohou klientům nabídnout nejnižší poplatky za služby, a to obvykle v rozmezí 5 až 7 EUR. Starší budovy s výrazně nižším nájemným se mohou v dlouhodobém horizontu ukázat jako nákladné, protože tyto úspory na nájemném mohou být promrhány na úkor provozních výdajů,“ komentuje Josef Stanko.

O skupině Colliers

Region střední a východní Evropy nadále představuje atraktivní příležitost pro reshoring a nearshoring ze západních ekonomik

V regionu střední a východní Evropy (země CEE-6) se v průběhu letošního roku očekává výrazné zvýšení tempa růstu HDP, a to z loňského necelého 1 % na přibližně 2,5 %. Dle expertů ze společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, se proto v 2. polovině roku v tomto regionu začne na trhu komerčních nemovitostí zvyšovat aktivita. Podmínkou tohoto vývoje je ale snížení úrokových sazeb v eurozóně. Hlavním motorem růstu přitom budou i nadále maloobchodní parky. K dalším trendům a předpovědím, které pro region střední a východní Evropy v roce 2024 zveřejnila společnost Colliers, bude patřit:

1. Ekonomika: Očekávaný růst

„Příznivou ekonomickou dynamiku regionu CEE vyjádřenou trojnásobným růstem HDP podporuje několik faktorů. Zlepšuje se vnější situace (eurozóna by se také měla odrazit ode dna), ve srovnání s úrovní v letech 2021-2023 klesá inflace a úrokové sazby, navíc do regionu dochází k silnému přílivu kapitálu určeného na investice,“ uvádí Silviu Pop, ředitel výzkumu pro Rumunsko a střední a východní Evropu ve společnosti Colliers. „Je pozoruhodné, že dlouhodobější prognózy vypadají ještě růžověji: podle prognóz MMF by se země střední a východní Evropy – pokud bychom na ně pohlíželi jako na jednu ekonomiku – do roku 2028 měly zařadit mezi deset největších ekonomik světa.“

2. Geopolitika: Hledání nové rovnováhy

Ruská invaze na Ukrajinu a změna vztahů mezi Čínou a západními zeměmi vyvolávají obavy i nejistotu. Díky své geografické poloze však celý region střední a východní Evropy v době měnících se mezinárodních vztahů získává na významu, a z toho by země CEE-6 mohly profitovat dlouhodobě. Velký význam pro geopolitickou rovnováhu mají volby, které se budou konat v roce 2024, a to nejen v některých zemích střední a východní Evropy, ale také ve velkých ekonomikách, jako jsou USA, Indie a Velká Británie.

3. Kapitálové toky: Nová zlatá horečka ve střední a východní Evropě

Region střední a východní Evropy je pro západní ekonomiky i nadále atraktivní z hlediska reshoringu a nearshoringu, a to hlavně kvůli velkému rozdílu mezi produktivitou a náklady na pracovní sílu ve všech zemích regionu. Ke změnám již dochází, přičemž celá střední a východní Evropa vykazuje i od roku 2023 solidní úroveň kapitálových výdajů v ekonomice, která je výrazně nad průměrem předchozího cyklu. V roce 2023 navíc Česká republika, Polsko a Rumunsko zaznamenaly rekordní úroveň tvorby hrubého kapitálu. To vše naznačuje příznivý střednědobý výhled, kdy vydatná tvorba pracovních míst povede k solidnímu růstu mezd a zvyšování kupní síly, přičemž některá z těchto pozitiv by měla být patrná již v letošním roce.

4. Maloobchodní prodej: Lze mluvit o expanzi

Pokles míry inflace a příznivější ekonomické vyhlídky budou jistě důležitými faktory pro mnoho developerů a investorů do maloobchodu. Developeři i investoři se snaží získat přehled o oblastech nebo městech v zemích CEE, které ještě mohou pojmout nové projekty. V porovnání se západní Evropou je pokrytí moderními maloobchodními projekty ve střední a východní Evropě jistě menší, v některých regionech dokonce podprůměrné, takže není otázkou „zda“, ale spíše „kdy“ budou tyto mezery zaplněny. Maloobchodní parky zůstávají klíčovým segmentem, který stojí v čele růstu trhu s komerčními nemovitostmi ve střední a východní Evropě, protože mohou být vybudovány s nižšími náklady pro developery a zaměřují se také na menší města. V některých městech vznikají také velké projekty se smíšeným využitím, což svědčí o různorodosti i v rámci jediné země, nejen mezi jednotlivými státy CEE-6. Na straně poptávky by měl spotřebitelům pomoci pokles inflace, přesto diskontní prodejny mají i nadále dobré vyhlídky.

5. Investice: Čas ještě nenastal

I když očekávání nižších úrokových sazeb představuje světlo na konci tunelu, tento čas ještě nenastal; úvěry budou ještě řadu let mnohem dražší než v letech 2021–2022. Navíc je problémem také to, že v posledním roce a půl neustále klesají ceny komerčních nemovitostí, a proto mnoho investorů stále čeká na ještě výhodnější příležitost k nákupu. Prodávající se zase snaží svá aktiva raději podržet. Proto společnost Colliers přinejmenším v první polovině roku 2024 očekává z hlediska investic do komerčních realit ve střední a východní Evropě další nevýrazné období. Přesto bychom měli ve druhé polovině roku zaznamenat určité známky přicházející aktivity – alespoň za předpokladu, že se sníží úrokové sazby v eurozóně a v USA.

6. Kanceláře: Nižší výstavba pomůže následnému oživení

Rok 2024 pravděpodobně přinese prudké zpomalení dodávek nových kanceláří na trh. V některých případech, jako například v hlavních městech Slovenska a Rumunska, se v roce 2024 neočekává (téměř) žádná realizace významných projektů kancelářských budov. Prozatím se stále jedná o trh, který je do značné míry řízen nájemci, neboť míra neobsazenosti zůstává v hlavních městech zemí CEE-6 s výjimkou Prahy dvouciferná. Záchranu lze čekat od toho, že zpomalení nových dodávek na trh pomůže absorbovat volné prostory, zejména ty v moderních kancelářích splňujících požadavky ESG, a možná postupně vychýlí rovnováhu směrem k neutrálnímu trhu do konce roku 2024.

7. Průmyslové nemovitosti: Stabilizace nájemného

Vzhledem k tomu, že stavební náklady se postupně normalizují a v některých případech je neobsazenost od roku 2022 nebo 2023 na vzestupné trajektorii, odborníci společnosti Colliers očekávají stabilizaci nebo alespoň pomalejší růst nájemného v zemích střední a východní Evropy. V posledních několika letech došlo k bezprecedentnímu nárůstu nájemného, což snižuje celkovou atraktivitu regionu, i když, vezme-li se v úvahu v obrovský rozdíl mezi výší mezd a produkcí, region stále nabízí mnohem lepší podmínky než západoevropské alternativy.

8. ESG: Zelená už není jen módní slovo

Nájemci, pronajímatelé i investoři se ve všech zemích CEE stále více zaměřují na kvalitu budov. Rozdíl mezi staršími/zastaralými a moderními/efektivními budovami je stále větší, ať už jde o výši nájemného, atraktivitu pro nájemce, míru obsazenosti nebo kapitálovou hodnotu. To lze pokládat za rozhodující faktor, který tlačí na stále častější modernizaci starších budov. Z hlediska svého načasování přicházejí tyto změny ovšem v nevhodnou dobu, protože tlak na ekologičnost se odehrává v obtížném kontextu pro trh, který se současně potýká s vysokými úrokovými sazbami. Vedle toho si je třeba ale také uvědomit, že ekologičnost budovy je důležitá pro její financování, protože banky musí brát v úvahu nejen hodnotu samotné nemovitosti, ale i to, jak je efektivní a odolná vůči současným i budoucím požadavkům ESG.

9. Nástup umělé inteligence

Umělá inteligence (AI) byla v roce 2023 pravděpodobně nejčastěji zmiňovanou novou technologií. Zatímco dosud se o možnostech strojového učení hlavně mluvilo, nyní vstupujeme do fáze praktického využívání těchto technologií. Věci jako multimodální AI, které by mohly výrazně zvýšit produktivitu, se stávají realitou. Současně dozrávají chytrá kancelářská řešení, která zlepšují vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. To vše by mělo podpořit hybridní režim práce a jeho vliv na kancelářský trh – nejen ve střední a východní Evropě, ale po celém světě. Obavy ze zániku práce v kancelářích se ukázaly jako značně přehnané, protože většina firem zjevně stále potřebuje, aby jejich zaměstnanci komunikovali tváří v tvář.

10. Bydlení: Za každým rohem je jiný příběh

Zatímco některé aspekty realitního trhu jsou v celém regionu střední a východní Evropy do jisté míry společné, pravděpodobně nejrozmanitější segment představují rezidenční nemovitosti. Cenová dostupnost nových bytů se může pohybovat od poměrně slušné ve městech, jako je Bukurešť a Sofie, až po cenovou bublinu v Praze a Bratislavě. Snížení úrokových sazeb by sice mělo pomoci posunout situaci trochu správným směrem, ale ve hře stejně zůstávají různé regulační otázky a legislativní překážky (zejména pomalý povolovací cyklus výstavby nových projektů). Nelze proto čekat, že se nějaké změny a zlepšení dostaví rychle. Na pozadí této nejistoty by měly modely PRS (trh soukromého nájemního sektoru) v některých částech regionu CEE nadále získávat na síle.

O skupině Colliers

Český realitní trh v roce 2024: Slabá výstavba může ohrozit konkurenceschopnost ČR a dále požene ceny vzhůru

Slabá výstavba, tlak na soulad s ESG a cenová disbalance mezi kupujícími a prodávajícími, to jsou hlavní trendy, které v roce 2023 ovlivní český realitní trh. K podstatným změnám dojde jak v oblasti průmyslových a kancelářských nemovitostí, tak i v případě rezidenčního bydlení. Dle expertů ze společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, bude realitní trh v letošním roce čelit zejména následujícím vlivům:

Kanceláře: Propast mezi budovami, které splňují požadavky ESG, a těmi, které je ignorují, se prohloubí

Celoevropská směrnice o nefinančním výkaznictví, povinná pro stále více společností působících na českém trhu, způsobila růst zájmu o udržitelnost, cirkulární ekonomiku a sociální dopady podnikání. V oblasti nemovitostí se proto intenzivněji sleduje i hospodaření s energiemi nebo odpady, dopady projektů na životní prostředí či způsob využívání stavebních materiálů. Pro nájemce jsou stále důležitější i ekologické certifikace nemovitosti, ve které sídlí. Tím se začíná prohlubovat propast mezi budovami, které požadavky ESG splňují, a těmi, které je ignorují. Ty mohou brzy snadno zjistit, že je trh začíná přehlížet.

Vzhledem k tomu, že náklady na výstavbu zůstávají vysoké a financování je stále komplikované, neočekáváme v roce 2024 mnoho nových spekulativních kancelářských staveb, pokud vůbec nějaké. Nedostatek nových nájemních příležitostí tlačí ceny směrem nahoru, a to má za následek častější zaměření nájemců na optimalizaci a efektivnější využití pronajatých prostor. Tento trend se ukazuje jako přínosný i při dosahování cílů nájemců souvisejících s ESG. Klíčem k dosažení tohoto cíle je mít k dispozici správná data, která lze získat využitím technologií a nastavením interních směrnic na míru dané společnosti.

Industrial: Boj za udržení nájemců v Česku

V důsledku pomalého rozvoje infrastruktury v posledních několika desetiletích se český trh s průmyslovými nemovitostmi potýká s nedostatkem volných pozemků vhodných pro průmyslovou výstavbu. Kromě toho trh dále komplikují vysoké nájmy, nemotivované městské samosprávy a drahá pracovní síla. Klíčovým úkolem roku 2024 bude udržet v zemi klíčové nájemce a velké zaměstnavatele a neztratit je kvůli agresivnějším trhům v Polsku nebo Maďarsku. Vzhledem k tomu, že během dvou let dojde k vypršení smluv ze silných let, měli by zodpovědní nájemci zahájit první kolo jednání, aby si zajistili potřebné podmínky a vyhnuli se situaci, kdy budou znevýhodněni a nebudou mít k dispozici žádné alternativy.

Situaci komplikuje i to, že některé části moderního industriálního trhu stárnou a bude je brzy potřeba modernizovat nebo kompletně rekonstruovat. Podobně jako v případě kanceláří musí i nájemci výrobních a skladových hal postupovat v souladu se svými zásadami ESG. To může znamenat cokoli od osvětlení a HVAC (vytápění, větrání a klimatizace) až po přidání další izolace nebo zcela nového vnějšího pláště. Realizace těchto modernizací nebo rekonstrukcí by však mohla být obtížná vzhledem k minimální neobsazenosti na českém trhu.

Maloobchod: Praha si udrží místo mezi nejvyhlášenějšími evropskými nákupními destinacemi

Vzhledem k tomu, že pandemické roky jsou již za námi a evropská hospodářská situace se po několika těžkých letech konečně zlepšuje, obchodní značky neúnavně pracují na zlepšení svého postavení na trhu, zviditelnění svého jména a pokrytí populace. Tato tendence byla patrná již v roce 2023, hlavní vlna expanze by však měla přijít v průběhu roku 2024.

Centrum Prahy si díky této vlně rozmachu stejně jako díky projektům typu 100Yards, NR7, první fáze projektu Savarin nebo Palác Hybernia, udrží své místo mezi nejvyhlášenějšími evropskými nákupními destinacemi. Vzhledem k tomu, že nákupními centry je Praha již dobře saturována, je současný zájem developerů zaměřen na výstavbu multifunkčních objektů v nejlepších lokalitách. Vznikat budou i maloobchodní parky, a to zejména v oblastech, kde je nákupních možností málo nebo nejsou soustředěny na jednom místě.

Investice: Po kvalitním produktu bude poptávka, ale investoři jsou opatrní

Přestože se výnosy z prime akcií za posledních 18 měsíců posunuly až o 125 bazických bodů na úroveň 5,00-5,25 %, domníváme se, že by se mohly zvýšit až o dalších 50 bazických bodů, aby pomohly překlenout cenovou mezeru a přilákaly více investorů k zapojení kapitálu. Přesto je výhled na rok 2024 z hlediska objemu transakcí spíše na nízké úrovni a podobný jako v roce 2023. V průběhu roku 2023 jsme zaznamenali větší aktivitu na value-add a oportunistickém konci trhu, protože investoři se hnali za příležitostmi, které mohou přinést vyšší výnosy, nicméně s tím, jak se ceny v průběhu roku 2024 stabilizují, očekáváme více případů transakcí s core produkty.

Cenová disbalance mezi kupujícími a prodávajícími nicméně bude i nadále přetrvávat. Očekáváme však, že ve druhé polovině tohoto roku se cenový rozdíl zmenší, protože stále více vlastníků se bude snažit recyklovat výnosy a obchodovat s budovami dále.

Residential: Objem hypoték opět vzroste a s ním i ceny bydlení

Hypoteční trh po prudkém meziročním poklesu objemu letos pravděpodobně opět poroste. Vzhledem k přetrvávajícímu deficitu bytů však lze očekávat, že ceny na primárním trhu s bydlením zůstanou stabilní, nebo dokonce v některých lokalitách porostou.

Očekávat se však dá i další růst nájemného. V důsledku vysokých úrokových sazeb a striktních pravidel hypoték se v předchozích letech staly hypotéky pro většinu české populace nedostupnými, což způsobilo rostoucí zájem o nájemní bydlení a s tím související zvyšování cen nájmů. Vzhledem k tomu, že institucionální PRS je u nás teprve v počátcích, očekává se, že tyto změny budou pokračovat.