Štítek: Colliers

Pražský kancelářský trh se ve 2. čtvrtletí rozrostl o 4 nové atraktivní budovy, které nabízí bezmála 44 000 m² moderních kancelářských prostor třídy A. Navzdory tomu, že velká část těchto prostor našla nájemce ještě před dokončením, celková míra neobsazenosti mírně vzrostla a aktuálně činí 7,9 %. Růst zaznamenala i poptávka a ceny nájmů. I když se objem rozestavěných kanceláří výrazně zvýšil, a to na 166 300 m², do konce roku 2024 přibude již 14 700 m² ve 4 projektech. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu kancelářských nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„Co se týče dokončených a zahájených staveb, zaznamenal pražský kancelářský trh poměrně aktivní čtvrtletí. Moderní kancelářský trh se rozrostl celkem o čtyři budovy a několik dalších se konečně začalo stavět. Přestože situace v oblasti nové výstavby kanceláří není zdaleka ideální, lze rozhodně hovořit o pozitivním signálu,“ říká k výsledkům průzkumu Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

Roste neobsazenost i poptávka

Díky nově dokončeným stavbám se objem trhu na konci 2. čtvrtletí 2024 zvýšil na 3,95 milionu m², což představuje stabilní meziroční růst o 2 %. Míra neobsazenosti se mezičtvrtletně zvýšila o 40 bazických bodů a v současnosti činí 7,9 %. Objem volných prostor v rámci existujících budov tak dosáhl na 311 200 m² a je velmi nerovnoměrně rozložen po celé Praze. Ze zavedených kancelářských center je nejvíce volných prostor v Holešovicích (přibližně 44 600 m²) s mírou neobsazenosti 16,7 %, následuje centrum města s 34 200 m² a mírou neobsazenosti téměř 6 %. Dobře zavedené lokality jako Karlín, Nové Butovice, Chodov nebo Smíchov nabízejí plochu mezi 10 000 a 15 000 m² každá a nejnižší neobsazenost vykazuje Brumlovka s pouhými 8 200 m², které jsou okamžitě k dispozici.

Čistá absorpce, kterou počítáme jako rozdíl v objemu obsazené plochy mezi dvěma různými obdobími (2. čtvrtletí 2024 vs. 1. čtvrtletí 2024), skončila kladně s přibližně 20 300 m² za celý trh. S rozšířením nabídky nových ploch pak souvisí i enormní poptávka. Hrubý objem poptávky představoval 220 600 m² a čistý objem poptávky dosáhl 130 700 m².

Levněji už to nepůjde

Referenční hodnoty nájemného (tzv. prime rent) na pražském trhu se ve 2. čtvrtletí mírně zvýšily, nájemné v nejlepších lokalitách v centru města dosahovalo přibližně 29,00 eur za metr čtvereční za měsíc. Nájemné v širším centru města (např. Karlín, Brumlovka, Smíchov) zůstalo na úrovni 19,00 eur za metr čtvereční a měsíc a nájemné v okrajových částech města (např. Nové Butovice, Chodov, Stodůlky) mírně vzrostlo na přibližně 16,50 eur za metr čtvereční a měsíc. „Zajímavé je sledovat vývoj cen v rámci nové výstavby. Průměrné požadované nájemné v připravovaných projektech, bez ohledu na to, zda již byly zahájeny, či nikoli, činilo přibližně 20,3 eur, přičemž se pohybovalo v rozmezí 15 až 30 eur za metr čtvereční. Před 12 měsíci činilo přibližně 18,75 eur za metr čtvereční, před 24 měsíci to bylo jen 18,30 eur za metr čtvereční. To je 11% nárůst za pouhé dva roky,“ doplňuje Josef Stanko s tím, že u stávajících nemovitostí třídy B vzrostla průměrná nabídková cena za 24 měsíců o 4,1 % a u nemovitostí třídy A za stejné období o neuvěřitelných 7,1 %. Poptávkové nájemné v budovách třídy AAA, tedy crème de la crème trhu, se zvýšilo o 7,6 %, pokud jej srovnáme rovněž s obdobím 2 roky zpět.

Budoucnost trhu spočívá v adaptaci, staré budovy třídy A, B nebo C by měly být rekonstruovány

Vzhledem k tomu, že objem dostupných plánovaných projektů je značně omezen zdlouhavými povolovacími procesy a komplikovanou ekonomikou, bude pro trh do budoucna zásadní přemýšlet o tom, jak některé ze současných budov přizpůsobit moderním standardům. Velká část moderního kancelářského trhu stárne a mnoho budov má 15 až 25 let, přičemž některé z nich prošly jen malou nebo dokonce žádnou rekonstrukcí.

„Moderní standardy v oblasti HVAC, uživatelského komfortu, konektivity nebo udržitelnosti se již značně vyvinuly, a navíc je umocnily nové požadavky ESG. Některá administrativní centra nebyla postavena s ohledem na takovou komplexnost, a pokud je rekonstrukce uvažovanou možností, je třeba k ní přistupovat velmi důkladně,“ říká na závěr Josef Stanko a podotýká, že čím více pronajímatelů se k takovému přístupu odhodlá, tím více to pomůže českému trhu udržet si konkurenceschopnost i v rámci regionu.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Trh průmyslových nemovitostí v ČR se ve 2. čtvrtletí roku 2024 odrazil ode dna. Realizovaná poptávka, která v prvním kvartále klesla na nejnižší hodnoty za posledních 13 let, vykázala v tomto období výrazný nárůst. Rychlost dodávání nových prostor na trh byla ovšem ve srovnání s 1. čtvrtletím pomalejší. Na trh přibylo pouze 117 500 m² nových prostor, celkový objem industriálních ploch k pronájmu na trhu tím ale překročil hranici 12 milionů m². Vyplývá to z pravidelného kvartálního trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Dobrá zpráva pro investory: neobsazenost stoupá

„Malý objem nových prostor dodaných během uplynulého kvartálu by měl do konce roku výrazně vzrůst. Dle dostupných údajů by mělo přijít na trh celkem 658 200 m². Největší stavební aktivita je momentálně v Karlovarském kraji, kde se nachází plných 36 % všech prostor ve výstavbě, dále v Moravsko-slezském kraji a v Praze a Středočeském kraji,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers, a dodává: „Pro investory je bezpochyby dobrá zpráva to, že po třech letech extrémně nízké míry neobsazenosti a velmi omezeného množství dostupných prostor na trhu se v uplynulém kvartálu zvýšila míra neobsazenosti o 88 bazických bodů na 2,92 % a očekává se její další růst.“

Navíc, údaj 2,92 % nezahrnuje prostory k podnájmu (cca 2 %) a projekty, které jsou zakonzervované těsně před dokončením výstavby a čekají na své nájemce (cca 3 %). Skutečná míra neobsazenosti tedy koreluje s trendem pozorovaným ve střední Evropě a blíží se oficiálním číslům ze sousedních trhů, 8 až 8,5 % v Polsku a Maďarsku a 5 % na Slovensku.

„Zatímco v minulých letech se míra neobsazenosti zvyšovala zejména díky dokončení nových projektů, současný nárůst ovlivňuje i množství uvolněných prostor v již stojících projektech,“ doplňuje Josef Stanko. Dle Miroslava Kotka, vedoucího oddělení průmyslových nemovitostí ve společnosti Colliers, je to dáno tím, že zákazníci mají kvůli utlumené tržní poptávce menší potřebu skladovacích prostor. „Na trh navíc nepřichází noví zákazníci zvenčí, a to nejen z důvodu obecného celoevropského útlumu ekonomiky, ale i kvůli konkurenci prostor z okolních států, které netrpí vysokými náklady na nájemné a energie, nedostupností pracovní síly či slabých pobídek. V neposlední řadě pak k zásadním problémům patří i extrémně dlouhé povolovací procesy, nedokončená dopravní infrastruktura a omezená nabídka pozemků,“ vypočítává Miroslav Kotek.

Růst poptávky ovlivněn několika velkými transakcemi

V porovnání s 1. čtvrtletím letošního roku došlo ve 2. čtvrtletí ke zvýšení hrubé realizované poptávky. Ta činila celkem 462 900 m², z čehož 75 % tvořila čistá realizovaná poptávka (311 800 m²). „Na zjištění, zda se trh vrací k dlouhodobému průměru realizované poptávky si musíme ještě počkat, výrazný nárůst ve 2. kvartále totiž ovlivnilo několik velkých transakcí,“ komentuje Josef Stanko. Za první pololetí 2024 činila hrubá realizovaná poptávka celkem 622 000 m², což představuje 33% meziroční pokles. Na trhu dále převládají předpronájmy a většina dostupných prostor se nachází v projektech ve výstavbě. Renegociace tvořily z celkové realizované poptávky 34 %.

Prime rent klesá

Podle údajů Industrial Research Fóra se nominální nájemné v nejžádanějších lokalitách České republiky snížilo zhruba o 5 % na 7,00 až 7,50 eur/m²/měsíc. Tento pokles reflektuje současnou situaci na trhu, kde nabídka konečně překonává poptávku a na některých dílčích trzích registrujeme posun v tržní dynamice, z nějž těží nájemci. Změny na trhu jsou pomalé, ale lze je vypozorovat například z rostoucího množství pobídek nabízených potenciálním nájemcům. Ti jsou také v současnosti v silnější pozici a mohou si vyjednat nižší nájemné než v předchozích turbulentních letech s velmi omezenou dostupností prostor.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Následujících 6-12 měsíců by mělo nabídnout velkou příležitost k akvizicím nemovitostí. Mezinárodní kapitál ale zůstává opatrný.

V první polovině roku 2024 vzrostly objemy investic do komerčních nemovitostí ve střední a východní Evropě (region CEE) meziročně o 29 %. Podle předběžných výsledků je to v rozporu s celoevropskými a globálními výsledky, kde je investiční aktivita stále utlumená. Vzhledem k současným podmínkám na trhu společnost Colliers očekává, že by objemy v roce 2024 v CEE mohly dosáhnout až cca 5,5 miliardy eur. To je přibližně polovina desetiletého průměru. V prvním pololetí roku 2024 byl nejaktivnější kapitál ze zemí CEE-6, který se na celkových regionálních objemech podílel téměř 50 %. Nejvyšší podíl objemů si zajistil český kapitál s 36 %.

Nejlukrativnější výnosy za první pololetí 2024

Pokud jde o ceny, na trhu stále přetrvává nesoulad mezi kupujícími a prodávajícími, a to zejména v segmentu prémiových nemovitostí. Náklady na financování se v současné době pohybují v rozmezí 5,00 – 5,75 %, což je mj. dáno přetrvávajícími vyššími úrokovými sazbami a úrokovými swapy, které v poslední době změkčily. V porovnání s trhy v západní Evropě, jako je Německo, byla ve střední a východní Evropě v posledních 12-18 měsících zaznamenána nižší cenová korekce, což spolu s dalšími faktory může vést ke zpomalení transakční aktivity v letošním roce.

Míra růstu objemu investic v regionu CEE

(1. pololetí 2024 vs. 1. pololetí 2023 a 1. pololetí 2022)

Objemy transakcí v oblasti komerčních nemovitostí za 1. pololetí 2024 v celé střední a východní Evropě patřily k nejnižším v historii, i když ve srovnání s aktivitou v uplynulých 12 měsících a s celoevropskými a globálními výsledky vykazovaly pozitivní trend. Polsko si s téměř 50 % zajistilo hlavní podíl na regionálních objemech, přičemž investiční aktivita v této zemi se v průběhu druhého čtvrtletí výrazně zvýšila. Po zamrznutí v loňském roce zaznamenaly některé trhy výrazný meziroční růst. V celém regionu se zaznamenané výsledky značně lišily, od 55% meziročního poklesu aktivity na Slovensku až po 150% meziroční nárůst v Rumunsku. V průměru se objemy za region meziročně zvýšily o 29 %, ale proti prvnímu pololetí 2022 poklesly o 41 %.

Malé množství transakcí na jednotlivých trzích protahuje hledání cenového souladu mezi prodávajícími a kupujícími. Oživení trhu nadále do značné míry závisí na zlepšení ekonomického prostředí včetně inflace a úrokových sazeb. Ačkoli společnost Colliers zatím nezaznamenala žádné výrazné známky prodejů v důsledku finančních problémů, refinancování, splácení dluhopisů, soulad s ESG a další specifická témata související se sektorem nemovitostí nebo s konkrétní zemí i nadále ovlivňují rozhodování kupujících i prodávajících.

Finanční toky v regionu CEE podle odvětví

Podíl transakcí v oblasti kancelářských nemovitostí klesá, a to jak celosvětově, tak speciálně ve střední a východní Evropě. V 1. pololetí 2024 představovaly transakce s kancelářskými nemovitostmi 31 % celkových objemů, zatímco transakce s komerčními nemovitostmi používanými pro maloobchod (retail) si udržely největší podíl objemů s 32 %. Segment skladů a logistiky (I&L) měl na transakcích podíl 24 %.

V regionu CEE byly letos zatím uskutečněny pouze tři transakce nad 200 milionů eur. Největší se týkala portfolia kancelářských prostor a další dvě spadají do sektoru maloobchodu – jednalo se o portfolio retailových parků a nákupní centrum.

Finanční toky v regionu CEE podle původu kupujících

V prvním pololetí roku 2024 byl nejaktivnější kapitál ze zemí CEE-6, který se na celkových regionálních objemech podílel téměř 50 %. Nejvyšší podíl objemů si zajistil český kapitál s 36 %.

Britský kapitál měl objem 19 % a následoval ostatní evropský kapitál (18 %) a ostatní regionální kapitál ze zemí CEE (13 %).

Meziroční růst nájemného a prognózy společnosti Colliers na příštích 12 měsíců

Pohled na data z prvního pololetí letošního roku ukazuje, že kombinace zpomalující se nabídky a stabilní poptávky spolu s inflací a stabilizujícími se náklady vedla v uplynulých 12 měsících až na několik výjimek ke stabilnějšímu růstu nájemného. V mnoha případech však jde o pomalejší tempo než v předchozím období (zejména v sektoru I&L).

Výhled do budoucna je v závislosti na jednotlivých sektorech trhu a jeho dynamice smíšený a pohybuje se mezi dalším růstem nájemného a stabilizací cenové hladiny. Zpomalování nabídky nových nemovitostí na mnoha trzích a v mnoha sektorech bude postupně snižovat neobsazenost, což dále podpoří růst nájemného, zejména u nově dodávaných projektů, které nabízejí nejvyšší kvalitu, v nejvyhledávanějších lokalitách a současně vykazují vyšší úroveň souladu s požadavky ESG.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Nájemné skladových prostor v České republice se za posledních pět let zdvojnásobilo, aktuálně však dosáhlo svého vrcholu. Vliv na to mají i propady obratů tuzemských eshopů, kvůli nimž se řada společností snaží zmenšovat své skladové plochy, případně se častěji zajímá o nájemní smlouvy na kratší období. Vysoké ceny navíc odhánějí nájemce do sousedních zemí, které jsou až o třetinu levnější a nabízí širší výběr prostor. Neobsazenost za hranicemi ČR se totiž dle expertů ze společnosti Colliers pohybuje kolem 5 %, což je ve srovnání s českými 2,9 % výhoda.

Ceny skladů se začínají korigovat

Za sklady nájemci zaplatili před pěti lety o polovinu míň než v posledních měsících. Zdražování zasáhlo celou Evropu, nicméně v případě Česka byla situace ještě posílena vyčerpáním dostupných prostor, což logicky podpořilo další navýšení jejich cen.

„Důvodem, proč ceny narazily na strop právě teď, je skutečnost, že dosavadní stav dramatického růstu ohrožoval konkurenceschopnost Česka v porovnání s okolními státy. Jak se ukázalo, v některých lokalitách byly ceny opravdu přepálené přetlakem poptávky a nyní dochází k jejich normalizaci. Trh se saturoval a jsme svědky korekcí cen. Svou roli také hraje poměrně drastický pokles poptávky, na který se pronajímatelé snaží reagovat,“ vysvětluje Miroslav Kotek, vedoucí oddělení průmyslových nemovitosti ve společnosti Colliers, a dodává: „Korekce cen nájmů je patrná zejména kolem Prahy, kde nejlepší prostory dosahují ceny kolem 7 € za metr čtvereční, zatímco v regionech si ceny drží úroveň kolem 6 €.“

Krátkodobé nájemní smlouvy novým trendem

V kontextu snižující se poptávky po skladových prostorách se objevuje další klíčový trend – rostoucí zájem o krátkodobé nájemní smlouvy. Podle Colliers je tento trend způsoben několika faktory. V prvé řadě jde o ekonomickou nejistotu, která vede firmy k preferenci flexibility, aby mohly rychle reagovat na měnící se tržní podmínky a minimalizovat rizika. Dalším hybatelem jsou problémy v e-commerce sektoru – pokles růstu a zvýšené náklady nutí společnosti přehodnotit své skladové kapacity a přizpůsobit se novým potřebám. Změny v globálních dodavatelských řetězcích a narušení způsobená pandemií také přispívají k potřebě flexibilnějších skladových řešení, aby se firmy mohly rychle přizpůsobit výkyvům v dostupnosti surovin a výrobků. Tyto faktory dohromady vytvářejí prostředí, ve kterém krátkodobé nájemní smlouvy nabízejí potřebnou flexibilitu a adaptabilitu.

„Pokud nájemce požaduje podmínky, které se výrazně odlišují od tržního standardu, respektive jsou výrazně pod ním, bude mít situaci hledání pronájmu výrazně ztíženou. Developeři a majitelé nemusí být ochotni uzavírat takové smlouvy ani v období slabší poptávky. Kratší nájemní smlouva logicky může znamenat vyšší nájem nebo menší ochotu majitele vyjednávat o slevě či výši pobídek. Na druhou stranu zaznamenáváme ochotu pronajímatelů jít potenciálním nájemcům vstříc v jiných aspektech – řeč může být o vybavení prostor či jiném zatraktivnění nájmu,“ dodává Miroslav Kotek s tím, že standardně se smlouvy uzavírají na 5 let, v současné době však firmy často preferují 3 roky.

Budoucí vývoj a konkurenceschopnost: Zasáhnout musí i stát

Do budoucna se očekává, že trh s komerčními nemovitostmi, zejména v oblasti skladových prostor, bude i nadále procházet postupnou korekcí cen. Očekávají se menší výkyvy v cenách, a to jak směrem nahoru, tak dolů, bez drastických změn v desítkách procent. Poptávka po skladech sice v porovnání s předchozími silnými roky zpomalí, avšak potřeba skladových a výrobních prostor zůstane stabilní. Pro zajištění konkurenceschopnosti českého trhu bude nezbytné, aby stát podpořil další rozvoj, například úpravou podmínek zaměstnávání cizinců a zrychlením budování silniční infrastruktury.

„V současném dynamickém tržním prostředí je klíčové, aby firmy plánovaly s dostatečným předstihem a byly v neustálém kontaktu s trhem. Schopnost rychle se rozhodovat a reagovat na nové příležitosti je zásadní, protože trh se mění rychle a možnosti mohou být otevřeny jen krátkou dobu,“ uzavírá s doporučením Miroslav Kotek.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Bezmála třetina kancelářského trhu v Praze dosahuje stáří dvaceti a více let. Pro řadu nájemců to představuje problém, přinejmenším proto, že v těchto budovách nemohou klást důraz na udržitelnost, a plnit tak své ESG cíle. Majitelům objektů se nabízí řešení v podobě komplexních rekonstrukcí, tomu ale podle odborníků z Colliers brání nízká neobsazenost na pražském kancelářském trhu nabízející jen málo alternativních prostor. Přesto se ukazuje, že rekonstrukce starých budov může být méně náročná než stavba těch nových. Správně naplánovaná a dobře provedená strategická obnova může přinést majitelům dlouhodobé výhody, včetně vyššího nájemného.

Zhruba 30 % pražského trhu kanceláří v současnosti představují budovy starší dvaceti let. Vzhledem k tomu, že trh s moderními kancelářskými prostory v Praze činil na konci 1. čtvrtletí roku 2024 zhruba 3,91 milionu m², jedná se o nezanedbatelnou plochu. Část z těchto nemovitostí sice prošla určitým stupněm transformace, ale mnohdy šlo o čistě vizuální úpravy, které dané budovy technologicky příliš neposunuly.

Ačkoliv tuzemská legislativa zatím nevyžaduje konkrétní řešení týkající se energetické efektivity, udržitelného provozu budov nebo aplikací moderních technologií, pro řadu klientů hrají tyto aspekty už nyní významnou roli. Stále více společností při své činnosti zohledňuje udržitelnost provozu a plnění ESG cílů, a proto na ně bere nemalý zřetel i v rámci pronájmu budovy. Je tak jen otázkou času, kdy se ani majitelé nemovitostí v tuzemské metropoli neobejdou bez aktivního řešení.

Rekonstrukce nesmí být kosmetická

Nabídka služeb, vybavení objektu a splnění kritérií ESG budou do budoucna při posuzování konkurence kancelářských budov naprosto zásadní. „Je zřejmé, že ti, kteří učiní příslušné kroky včas, získají nemalou konkurenční výhodu. Vhodné řešení spočívající v refitech je známé,“ upozorňuje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a doplňuje: „V případě pražského trhu kanceláří však brání komplexním rekonstrukcím velmi nízká neobsazenost na kancelářském trhu. Nájemci díky tomu mají jen malé možnosti najít dočasné náhradní prostory. Ty obvykle potřebují na 12-15 měsíců, což je průměrná délka rekonstrukce standardní budovy.“

Ovšem není to jen nízká neobsazenost kanceláří v Praze, ale i finanční stránka a obavy ze ztráty dlouhodobých klientů jsou aspekty, které činí rozhodnutí o rekonstrukci tak složitým. Majitelé by tak měli zvážit svou exitovou strategii, upřesnit cílové nájemce a dobře posoudit aktuální stav budovy. Důležitá je i analýza provozních nákladů, aby rekonstrukce měla dlouhodobý dopad a nebyla pouhou kosmetickou změnou.

Starší budovy mohou být atraktivní

Přese všechno platí, že rekonstrukce starých budov může být méně náročná než stavba nových, pokud se významně nezasahuje do jejich struktury. Správně naplánovaná a provedená strategická obnova může přinést dlouhodobé výhody. Refitované budovy často nabízejí efektivnější provoz a moderní služby, což se pak může odrazit i ve výši nájemného. Samotné náklady na rekonstrukci samozřejmě vždy závisí i na dané lokalitě a na aktuální situaci na trhu.

„Starší refitované budovy se často pokouší konkurovat nižší cenou, ale pokud jsou dobře udržované, nemusí být rozdíl oproti novým budovám nijak výrazný. Pokud k tomu připočteme nabídku zavedené lokality a stabilní provozní standardy, mohou být pro nájemce vysoce atraktivní,“ komentuje Josef Stanko a dodává: „K nevýhodám refitu starších objektů patří technická omezení budovy a nutnost vyrovnat se s regulacemi, například od památkového úřadu. I tak může být rekonstrukce rychlejší a levnější než nová výstavba.“

Refit se vyplatí, ale chce to strategii

Investice do rekonstrukcí starších budov jeví jako efektivní cesta i z toho důvodu, že povolovací proces a výstavba nové budovy jsou často nákladné a velmi časově náročné. Dle odborníků z Colliers je lze efektivně realizovat i navzdory všem úskalím, které s sebou nesou, celý proces ale vyžaduje strategické plánování a odvahu. Existuje řada úspěšných příkladů, a to nejen ze zemí na západ od nás, kdy rekonstrukce zastaralých budov vedla k jejich návratu na moderní trh s vyšším nájemným. „Dobrým příkladem může být například budova B na pražské Brumlovce, kde refit proběhl zhruba před 10 lety a úroveň nájemného díky němu vzrostl asi o 25 %. Nyní rekonstrukcí prochází objekt na náměstí Republiky 7, z které se stane moderní a kvalitní budova s nájemným kolem 30 EUR / m²/měsíc, což může být dokonce až dvojnásobek nájemného účtovaného před rekonstrukcí,“ vyjmenovává Jana Vlková, ředitelka oddělení Office Agency a Workplace Advisory ve společnosti Colliers. Srovnání s ostatními evropskými městy přitom dle ní není vždy vypovídající, protože kancelářské trhy ve střední a východní Evropě se rozvíjely později. „Na západě Evropy jsou rekonstrukce starých budov běžnou praxí díky zavedené legislativě a vysoké konkurenci. Ale právě vývoj, jakým si prošla ostatní města, ukazuje na nezbytnost rekonstrukcí starých objektů v Praze pro udržení jejich konkurenceschopnosti,“ uzavírá Jana Vlková.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Poptávku táhla především odvětví 3PL, maloobchod a distribuce.

Celková nabídka moderních průmyslových a logistických nemovitostí (I&L) v zemích CEE-13 činí více než 67 milionů m². Polsko zůstává největším trhem s I&L nemovitostmi s nabídkou více než 30 milionů m², což představuje přibližně 45 % celkové nabídky v regionu. Pro srovnání, celková velikost českého trhu na konci března činila 11 871 300 m².

Aktuálním trendům trhu průmyslových a logistických nemovitostí ve střední a východní Evropě se věnuje nová studie společnosti Colliers „ExCEEding Borders: Navigating the Industrial Landscape and Workforce in CEE-13“, která zahrnuje Bulharsko, Česká republika, Maďarsko, Polsko, Rumunsko, Slovensko (tj. země CEE-6), Estonsko, Litva, Lotyšsko, Albánie, Chorvatsko, Černá Hora a Slovinsko.

Hlavní závěry studie

Investiční trendy v průmyslovém a logistickém sektoru

Dominika Jędrak, ředitelka výzkumu a poradenství pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers, komentuje výsledky následujícím způsobem: „Zaznamenali jsme značný zájem o I&L nemovitosti, kdy investoři hledají různé příležitosti, jako jsou akvizice pozemků či samostatných budov, velká portfolia a dohody o prodeji a zpětném pronájmu s dlouhodobým výnosem. Sektor však není imunní vůči geopolitickým a ekonomickým vlivům, jako jsou například vyšší náklady na financování, cenový nesoulad mezi kupujícími a prodávajícími a omezená nabídka.“ Navzdory těmto výzvám zůstává sektor I&L klíčovým cílem investic v regionu CEE-6.

Snižování výnosů a růst nájemného

Výrazné snižování výnosů v regionu CEE-6 v letech 2012 až 2021 byla způsobena nízkou nabídkou a silnou poptávkou. Kromě toho výrazně vzrostly sazby nájemného, a to zejména na nejvyhledávanějších trzích s nízkou mírou neobsazenosti. Růst nájemného se sice může v krátkodobém až střednědobém horizontu stabilizovat, ale ekonomické tlaky by mohly na některých trzích vést k mírnému poklesu. Navzdory těmto výkyvům zůstává celkový výhled pro sektor I&L v širším regionu střední a východní Evropy pozitivní a očekává se další růst. V porovnání se západní Evropou kapitálové hodnoty na metr čtvereční vypadají i nadále atraktivně.

Dynamika nabídky a poptávky v průmyslovém a logistickém sektoru

Celková nabídka moderních prostor I&L na trzích CEE-13 činí více než 67 milionů m². Navzdory rozdílům v míře neobsazenosti v jednotlivých zemích CEE-13 je poptávka po I&L nemovitostech v posledních letech silná, a to především díky sektorům, jako jsou 3PL (logistika třetí strany), maloobchod a distribuce. V roce 2023 však byl ve většině zemí zaznamenán pokles poptávky, což se částečně přičítá ekonomickým a geopolitickým faktorům.

Iniciativy v oblasti udržitelnosti

Iniciativy v oblasti udržitelnosti se v regionu CEE-6 dotýkají téměř 90 % celkového fondu moderních průmyslových a logistických prostor. Země CEE-6 již dlouhou dobu v budovách zavádějí ekologická řešení, jejichž výsledkem jsou zařízení s nejvyššími úrovněmi ekologických certifikací, jako je BREEAM nebo LEED. Pokrok v zavádění ESG se v jednotlivých zemích CEE-6 liší, ale v tomto ohledu jde o nejrozvinutější skupinu zemí z širší skupiny CEE-13. V Pobaltí je patrný rostoucí zájem o zelené technologie a energetickou účinnost, i když pokrok v zavádění zásad ESG je na různé úrovni.

Dynamika trhu práce v regionu CEE-13

Na trhu práce v regionu CEE-13, zejména v odvětvích výroby a logistiky, existují mezi jednotlivými zeměmi značné rozdíly ve mzdách, přičemž v regionu CEE-6 došlo v uplynulém roce k výraznému nárůstu. Tento růst je přičítán trendu nearshoringu v logistice a automatizaci výrobních procesů. Zatímco ve výrobním sektoru dochází k silnému meziročnímu růstu, sektor logistiky roste skromnějším tempem. Rostoucí poptávka po kvalifikovaných pracovnících v logistických a výrobních specializacích vede podniky k expanzi a rozvoji blíže středoevropskému regionu.

Trendy migrace a dynamika pracovní síly

V několika zemích, zejména v Rumunsku a Bulharsku, dochází k výrazným meziročním změnám v počtu zahraničních pracovníků. Západní Balkán je také významným zdrojem migrace do dalších evropských zemí. Navzdory problémům při náboru zaměstnanců se specifickými kompetencemi zůstává tento region významným koridorem pro vnitřní migraci, který poskytuje průmyslovým firmám příležitost získat zaměstnance s různými zkušenostmi a dovednostmi. Trhy práce jsou v zemích CEE navíc stále vstřícnější než v západní Evropě.

• Konec –

Kontakty pro média:

Marta Lipovská, Media Consultant Klára Laudátová, Marketing & PR Manager
PRCOM Colliers Czech Republic

Tel. +420 606 716 555 Tel.: +420 226 537 618

E-mail: marta.lipovska@prcom.cz E-mail: klara.laudatova@colliers.com

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Navzdory současnému oslabení investiční aktivity v regionu střední a východní Evropy (CEE) objemy investic do komerčních nemovitostí v České republice v 1. čtvrtletí roku 2024 zaznamenaly meziroční nárůst o 36 %. Celkem zde byl v tomto období zainvestován kapitál v objemu 545 milionů eur, přičemž dominovali zejména lokální investoři. Výnosy nezaznamenaly oproti předchozímu čtvrtletí žádný výrazný pohyb. Dle odhadů společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, by se celkový objem transakcí v roce 2024 měl dostat na hranici 1,4 miliardy eur. To by znamenalo konec tříletého období poklesu a naději, že se český realitní investiční trh odráží ode dna.

V 1. čtvrtletí roku 2024 byl na českém trhu zainvestován kapitál v celkovém objemu asi 545 milionů eur do různých typů komerčních nemovitostí, což představuje meziroční nárůst o 36 % a více než trojnásobný objem ve srovnání s předchozím čtvrtletím (4. čtvrtletí 2023). To je ve srovnání s 15% poklesem celého CEE trhu výborný výsledek. Prozatím přetrvává dominance lokálních investorů, resp. investorů z regionu střední a východní Evropy. K nejvýznamnějším transakcím 1. čtvrtletí letošního roku patřil prodej OC Arkády Pankrác a prodej 50% podílu v portfoliu hotelů společnosti CPI PG.

Zatímco kupní cena OC Arkády Pankrác o rozloze 40 000 m² činila přibližně 270 milionů eur s výnosem o něco vyšším než naším udávaným „prime yieldem“ pro pražská nákupní centra, 50% podíl v portfoliu osmi hotelů CPI PG společnosti Best Hotel Properties činil 173 milionů eur, což mimo jiné dokládá důvěru a odolnost českého realitního trhu, hotelový sektor nevyjímaje.

Výnosy z „prime“ nemovitostí jsou v současné době stabilní

„Pokud jde o referenční prime výnosy na české investiční scéně, v 1. čtvrtletí roku 2024 nedošlo k žádnému výraznému pohybu u žádné z hlavních tříd aktiv a ani se nedomníváme, že by některá z nedávných investičních transakcí opravňovala k revizi našeho současného postoje k výši výnosů,“ komentuje situaci Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává: „Podle našeho názoru se tedy výnosy z nejlepších kancelářských nemovitostí pohybují na úrovni 5,50 %, zatímco výnosy z nejlepších průmyslových nemovitostí jsou o něco málo vyšší a dosahují 5,25 %. V případě různých dílčích maloobchodních segmentů v prime segmentu jsou výnosy z high street nemovitostí na úrovni 4,50 %, z nákupních center na úrovni 6,00 % a z nejlepších maloobchodních parků na úrovni 6,25 %.“

Nálada na trhu však dle Stanka zůstává proměnlivá. Někteří investoři, s nimiž společnost Colliers jednala, se domnívají, že ceny na českém trhu se ještě plně nezkorigovaly, a očekávají další pokles kapitálových hodnot. Na druhou stranu není překvapivé, že majitelé nebo prodávající nemovitostí vyjadřují spíše optimistický pohled na hodnotu svých nemovitostí. Navzdory rozdílným pohledům na tvorbu cen se však experti ze společnosti Colliers domnívají, že rozdíl mezi nabídkou a poptávkou se začíná zmenšovat, což by mělo podpořit transakční aktivitu po zbytek roku 2024. Dalším faktorem, který je třeba vzít v úvahu, jsou očekávané budoucí náklady na dluhové financování. Vzhledem k předpokládanému snížení základních úrokových sazeb ze strany ECB ještě v tomto roce by takový krok mohl usnadnit jednání a pomoci zmenšit cenový rozdíl.

Očekávání rostou, ale bude trvat delší dobu, než trh zesílí

S každým dalším měsícem na trh přicházejí nejrůznější aktiva, jako je například lukrativně umístěný multifunkční objekt Myslbek v centru Prahy, kancelářské centrum Hradčanská společnosti S-Immo v Praze 6, portfolio fondu Nova Real Estate prodávající 16 aktiv a dokonce i několik tzv. sale & leaseback (zpětného pronájmu) průmyslových nemovitostí, které se nacházejí v regionálních městech nebo v jejich blízkosti.

Je zřejmé, že majitelé nemovitostí se snaží prezentovat takové příležitosti, které by mohly vzbudit zájem investorů dosud aktivních na trhu nebo i přilákat ty, kteří zatím stojí stranou. Profil mnoha z těchto potenciálních transakcí by se však dal popsat spíše jako value-add nebo jako oportunistické investice, a proto spíše přilákají zavedené místní investory, kteří jsou ochotni podstoupit dlouhodobá rizika, jako je repositioning budov nebo jejich rekonstrukce.

„S ohledem na výsledky za 1. čtvrtletí předpokládáme, že se objem transakcí v roce 2024 dostane na hranici 1,4 miliardy eur. Takový výsledek by tak zastavil meziroční pokles celkového objemu investic zaznamenaný v posledních třech letech. To samo o sobě může naznačovat, že se český realitní investiční trh odráží ode dna,“ říká na závěr Josef Stanko s tím, že i přes rostoucí očekávání ještě několik kvartálů potrvá, než trh skutečně zesílí.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Trh s moderními kancelářskými prostory v Praze na konci 1. čtvrtletí roku 2024 činil přibližně 3,91 milionu m². Míra neobsazenosti se lehce zvýšila na 7,5 %, což představuje přibližně 292 000 m² volných kancelářských prostor k okamžitému pronájmu. Po delším období nečinnosti začíná nyní pomalu rozmrzat nová spekulativní výstavba. A i přes dlouhodobý růst nájmů zůstává Praha atraktivní a konkurenceschopnou lokalitou lákající nové investory. Vyplývá to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu kancelářských nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

První a jedinou dokončenou stavbou 1. čtvrtletí roku 2024 byla budova Roztyly Plaza, velká kancelářská budova rozvíjející nově vznikající kancelářskou mikrolokalitu v okolí stanice metra Roztyly. Budova rozšiřuje trh moderních kancelářských prostor o 21 700 m² a byla na trh dodána částečně předpronajatá. Zbývající objem kancelářské výstavby pro rok 2024 činí přibližně 58 600 m² v rámci 8 projektů. „Dobrou zprávou je, že se po delším období objevily i nově zahájené spekulativní projekty, což znamená definitivní konec pomyslného období sucha v kancelářském developmentu,“ říká Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers. Někteří developeři, vzhledem k nedostatku pozemků a příležitostí k developmentu v již zavedených kancelářských hubech, rozšiřují kancelářský trh do nových lokalit jako jsou právě Roztyly nebo Hagibor v Praze 10. Do budoucna pak uvidíme růst administrativních projektů zejména v oblastech podél linek pražského metra, včetně nové linky D.

Neobsazenost rostla jen mírně, začíná období rekonstrukcí

Navzdory novému přírůstku na trh neobsazenost rostla jen mírně. Důvodem bylo vyřazení některých starších nemovitostí z aktivního trhu kvůli zahájení příprav nadcházejících rekonstrukcí. „Vzhledem k tomu, že současný standard kanceláří se značně vzdálil tomu, co bylo považováno za moderní v devadesátých či nultých letech a také kvůli složitému povolování a nedostatku pozemků vhodných pro kancelářskou výstavbu v již zavedených kancelářských mikrolokalitách, jsou rozsáhlé rekonstrukce ideálním způsobem, jak transformovat trh s kancelářemi. Dá se tedy očekávat, že tento scénář bude stále častější,“ komentuje Josef Stanko.

Míra neobsazenosti aktuálně činí 7,5 %, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 30 b.b. V současné době je na trhu přibližně 292 000 m² volných kancelářských prostor k okamžitému pronájmu. Nejvyhledávanější trhy mají ovšem míru neobsazenosti významně nižší.  Například v centru města je k dispozici přibližně 39 400 m² (6,7 %), v celé oblasti Karlína pouze 13 800 m² (2,7 %), v oblasti Pankráce přibližně 20 400 m² (6,7 %) a na Brumlovce jen 7 600 m² (3,4 %).

Ceny sice mírně rostou, Praha stále atraktivní pro nové investory

Nejvyšší dosažitelné nájemné, tzv. „prime“, se na pražském trhu v 1. čtvrtletí mírně zvýšilo. Na konci čtvrtletí se nájemné v prémiových budovách v centru města pohybovalo na úrovni přibližně 28,00 € za m² za měsíc, v nejlepších lokalitách širšího centra 19,00 € za m² za měsíc a v nejlepších lokalitách ve zbytku města na úrovni do 16,00 € za m² za měsíc. „Růst cen nájemného je v Praze na rozdíl od řady okolních zemí jen mírný a trh díky tomu vykazuje značnou stabilitu. Pro investory, hledající vhodnou destinaci pro své pobočky, centra podnikových či IT služeb anebo obchodní jednotky, tak Praha zůstává velmi atraktivní lokalitou, která dokáže konkurovat jak zemím z regionu střední a východní Evropy, tak například i Španělsku a Portugalsku, tedy trhům, kde kancelářské obory, jako jsou právě podnikové služby, aktuálně rostou,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, že cenová úroveň v Lisabonu se aktuálně pohybuje mezi 21 a 28 € za m² za měsíc, v Madridu mezi 24 a 37 € a ve Varšavě mezi 21 a 27 € pro prémiové lokality.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Ve srovnání se sousedním Polskem či Slovenskem dosahují ceny nájemného průmyslových nemovitostí v České republice až o třetinu více. V kombinaci s velmi nízkou neobsazeností a malou nabídkou prostor, které jsou okamžitě k dispozici, to často vede k situaci, kdy se nájemci raději rozhodnou pro konkurenční nabídku u našich sousedů. Hrubá realizovaná poptávka tak v 1. čtvrtletí 2024 dosáhla nejnižší úrovně za 13 let. Celkem na trh v tomto období přibylo 148 100 m² nových prostor. Očekává se, že v průběhu letošního roku trh dosáhne velikosti 12 milionů m². Vyplývá to z pravidelného kvartálního trhu průmyslových nemovitostí, který zveřejnila společnost Colliers, přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

První čtvrtletí letošního roku se na trhu průmyslových nemovitostí neslo ve znamení zpomalování. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla nejnižší úrovně za 13 let a činila pouhých 160 400 m². Hluboko pod průměry, na které je trh zvyklý z posledních let, se propadl i počet uskutečněných nájemních transakcí, jejich průměrná velikost, a dokonce i velikost největších realizovaných transakcí. Dokonce i čistá realizovaná poptávka, která vykazovala za poslední roky silné hodnoty, zaznamenala pokles. Celkem za Q1 2024 dosáhla 100 000 m². Poptávce dominovaly renegociace (36 %) následované předpronájmy (31 %). Za téměř 50 % čisté realizované poptávky stály výrobní společnosti.

Trh průmyslových nemovitostí letos dosáhne na 12 milionů m²

Menší tempo než v předchozích letech měl i růst trhu. Přibylo celkem 148 100 m² nových prostor a celková velikost na konci března činila 11 871 300 m². Dalších zhruba 300 000 m² prostor je v současně době ve stavu shell & core a čeká na dokončení, jakmile se pro prostory najde nájemce. „Takto předpřipravené prostory mohou být pro nájemce připraveny ve výrazně kratším časovém horizontu než budovy, u nichž by se s výstavbou začínalo od nuly. Nezanedbatelná část těchto prostor by také letos mohla ovlivnit množství nově dodaných budov na trh, který letos dozajista přesáhne hranici 12 milionů m²,“ vysvětluje Josefina Kurfürstová, analytička ze společnosti Colliers s tím, že v současné době je ve výstavbě 1 282 100 m². Podíl spekulativní výstavby přitom momentálně činí 46 % všech projektů ve výstavbě. Například v Plzeňském kraji byl podíl spekulativní výstavby až 92 %. V Praze, Moravskoslezském či Ústeckém kraji se pohyboval kolem 50 % (v Ústeckém kraji 60 %).

Míra neobsazenosti je podstatně nižší než v sousedních zemích

Míra neobsazenosti během 1. čtvrtletí 2024 opět mírně vzrostla a drží se těsně nad hranicí 2 %. Nad aktuálně neobsazené prostory se začíná objevovat stále více možností podnájmu, které se do oficiální míry neobsazenosti nezapočítávají. Kromě toho je pak na trhu i množství shell & core projektů, které začali developeři stavět spekulativně, avšak na trh zatím uvedeny nebyly. „Pokud by byly všechny tyto prostory započítány do míry neobsazenosti, zvedla by se k 5 % a přiblížila se hodnotám v ostatních zemích v regionu,“ říká Josefina Kurfürstová s tím, že strategie shell & core je rozšířena zejména na českém trhu. V sousedním Polsku či na Slovensku jsou obvykle všechny spekulativní projekty uvedeny na trh hned po dokončení, a proto zde míra neobsazenosti roste mnohem strměji než u nás.

Nájemné a předpověď – stlačí současné tržní podmínky nájmy?

Nájmy za nejžádanější prostory na trhu se v 1. čtvrtletí 2024 stabilizovaly na hladině 7,50–7,70 eur/měsíc/m², vzhledem k velké konkurenci sousedních zemí a nízké poptávce se dá ale očekávat, že v nejbližší době klesnou o 3–7 % na hodnoty těsně nad 7 eur. „Nájmy za nejžádanější prostory v Praze se nyní nadále pohybují výše než například ve Vídni, v regionech zase výše než v Polsku či na Slovensku. Dokud tedy nájmy neklesnou, výrobní ani logistické společnosti pravděpodobně nebudou sršet nájemní aktivitou,“ komentuje Josefína Kurfürstová a dodává, že nájmy za kancelářské vestavky se pohybují mezi 9,50–12,50 eur/měsíc/m² a servisní poplatky činí obyčejně 0,75–1,00 eur/měsíc/m²

Asi nejvíce náš trh v současnosti ohrožuje konkurenční Polsko, které oproti České republice nabízí zhruba o 30 % nižší nájmy a srovnatelnou dopravní infrastrukturu, především v regionech sousedících s Německem. Například na Liberecku se nájemné pohybuje o 2,20 eur/měsíc/m² více než v polských hraničních okresech, v Ústí nad Labem o 1,30 eur/měsíc/m² více a na Ostravsku o 1,20 eur/měsíc/m².

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Podle dat společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, zesiluje v Česku trend zvaný Shell & Core. Jedná se o strategii developerů, při které jsou průmyslové stavby realizované do fáze zajištění základních konstrukcí a infrastruktury, avšak interiérové prvky zůstávají nedokončené a dokončeny budou až dle preferencí konkrétního nájemce. Ke konci 1. čtvrtletí 2024 bylo v tomto stavu na trhu k dispozici zhruba 360 000 m² prostor. Růst tohoto trendu je spojen zejména s nedávnými výpadky v dodavatelských řetězcích a potřebou developerů pružně reagovat na aktuální poptávku. Nájemcům pak tato strategie přináší výraznou časovou úsporu.

Projekt nedokončí, navzdory rekordně nízké míře neobsazenosti

Model Shell & Core se sice v omezeném rozsahu na trhu objevil i v minulosti, skutečný rozmach však zažívá až nyní, kdy k němu přistupuje stále více velkých hráčů. Umožňuje jim to flexibilně reagovat na tržní poptávku a snižovat rizika spojená s tržními výkyvy. „Když si developer projekt předpřipraví, může pružněji reagovat na poptávku. A klienti pak na stavbu nové haly nemusí čekat rok, ale řádově jen několik měsíců, a navíc ji mohou více přizpůsobit svým představám a potřebám,“ vysvětluje Miroslav Kotek, vedoucí oddělení průmyslových nemovitosti ve společnosti Colliers, s tím, že objekty ve stavu Shell & Core nejsou započítány do statistik a neovlivňují tedy míru neobsazenosti. Ta v prvním čtvrtletí roku 2024 činila pouhých 2,00 %, pokud by však byly všechny tyto projekty dokončeny bez zajištěných nájemců, míra neobsazenosti na českém trhu by dosáhla téměř 5 %.

S dokončením se čeká se na konkrétní nájemce

S dokončením Shell & Core projektů developeři obvykle vyčkávají až na uzavření budoucí nájemní smlouvy. Klienti totiž mohou požadovat nadstandardní výbavu haly, a realizace těchto úprav je v rozestavěném stavu efektivnější a snazší. Stavba je nejčastěji zakonzervovaná například bez podlah, vybavených doků a dokončených rozvodů sítí, což ji činí výrazně flexibilnější pro případné modifikace. Dokončená stavba v určitém standardu by nemusela vyhovovat všem potenciálním nájemcům, což by mohlo zpomalit její pronájem.

Na druhou stranu některé parametry, jako jsou například světlé výšky, tvar budovy nebo rozteče sloupů, jsou již dané a potřebám nájemce je přizpůsobit nelze. „Nájemce se tak musí adaptovat na již připravený prostor a zvážit, zda mu dispozice haly umožňuje provozovat své aktivity optimálně, nebo zda je lepší zvolit jiný projekt, který je ve fázi přípravy. V takovém případě je ale riziko časových prodlev významné, protože povolovací procesy v ČR bývají často zdlouhavé a nepředvídatelné. Není výjimkou, že územní a stavební řízení může trvat i několik let, a to dokonce i v případě regenerace brownfieldů,“ vysvětluje Miroslav Kotek.

Klesající poptávka a nejistý ekonomický vývoj zpomalí výstavbu

Vzhledem k aktuální situaci na trhu a trvale klesající poptávce z důvodu rostoucí nekonkurenceschopnosti České republiky, což je trend pozorovaný Colliers kontinuálně od konce roku 2022, se neočekává v oblasti Shell & Core další významný růst. Developeři se soustředí na co nejrychlejší obsazení a dokončení stávajících projektů ve výstavbě (cca 1,3 mil. m²). Budoucí spekulativní výstavba bude podléhat hloubkové analýze trhu a predikci budoucího vývoje poptávky. „Je málo pravděpodobné, že by se v dohledné době vrátila větší spekulativní výstavba. Všichni aktéři na trhu budou nadále opatrní a minimalizace rizik bude pro ně prioritou,“ uzavírá Miroslav Kotek.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.