Štítek: Colliers

S příchodem nového roku začal rostoucí počet firem vyžadovat intenzivnější docházku do kanceláře. Hybridní model, který se po pandemii zabydlel v kancelářském prostředí, tak většinou nastavují v poměru 3:2 ve prospěch firemní kanceláře. Najdou se však i zaměstnavatelé, kteří přemýšlí o plném návratu do firemních prostor. Aby nepřicházely o zaměstnance, kteří stále výrazně více preferují práci umožňující home office, musí nyní zapracovat jak na atraktivitě svých kanceláří, tak i na vztazích se svými lidmi. Dle průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, k faktorům posilujícím sounáležitost s firmou patří v prvé řadě pevný vztah s manažerem, pozitivní firemní kultura a možnost aktivního zapojení zaměstnanců do rozhodovacích procesů.

Hybridní pracovní model nabízející flexibilitu místa a času si čeští zaměstnanci oblíbili. Jasně to ukazují i reakce na pracovní inzeráty. Ty nabídky práce, které flexibilitu umožňují, přitahují průměrně až sedminásobný počet uchazečů než nabídky bez možnosti pracovat z domova. „Zaměstnavatelé, kteří se rozhodnou pro návrat k plné docházce do kanceláře budou tedy muset umět nabídnout něco navíc. Vedle atraktivního pracovního prostředí například i kvalitní technologické a ergonomické zázemí, které si při práci z domova ve většině případů nedokážou zajistit. Kromě toho ale i silnou firemní kulturu, která pomůže vytvořit sounáležitost zaměstnance s firmou. Ta je ovšem stejně důležitá i pro firmy, které setrvají v hybridním pracovním modelu,“ vysvětluje Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers.

Co zaměstnanci ocení?

Zásadní roli v budování vztahu se zaměstnancem hraje podle nedávného průzkumu společnosti Colliers i kvalitní a podporující vztah s nadřízeným. Uvedlo to 63 % respondentů. Zaměstnanec, který má otevřený a konstruktivní vztah s manažerem, se cítí podporovaný a přispívá pozitivně k firemnímu prostředí, ke kterému si vytváří silné propojení. Pro 56 % zaměstnanců má rozhodující roli firemní kultura, pod kterou spadá třeba transparentnost firmy, její hodnotový systém nebo atraktivita kanceláří. Podílet se aktivně na rozhodování a inovacích považuje za klíčové 52 % zaměstnanců a pro 48 % dotazovaných je důležité ocenění jejich přínosu, což zvyšuje pocit uznání a motivuje k lepším pracovním výkonům.

Jak zatraktivnit kanceláře?

Pro více než polovinu zaměstnanců hraje důležitou roli i prostředí, ve kterém pracují. Zaměstnavatelé by se proto měli snažit přizpůsobit novým trendům v utváření atraktivních kancelářských prostor. Důležitý je přitom nejen důraz na soustředěnou a kreativní práci, ale i na prostředí podporující spolupráci a setkávání týmů. „V současných kancelářích je vyčleněno 30–40 % plochy individuálním pracovním místům a 60–70 % týmové spolupráci a relaxaci. Jedná se o zrcadlové obrácení stavu před pandemií. Důležité jsou menší zasedací místnosti pro 2–6 osob, které poslouží i virtuálním schůzkám. Firmy mohou snadno své prostory adaptovat i pomocí mobilních telefonních budek a zasedacích modulů třeba až pro 6 osob, umístěných ve dříve hustě obsazeném open space,“ radí Jana Vlková s tím, že data naznačují, že se investice do proměny vrátí ve formě spokojených a angažovaných zaměstnanců.

Obsazenost stále nízká, letošní rok bude rokem zlomovým

„Stav obsazenosti kanceláří se po pandemii zvedá pomalu, podle nedávných průzkumů se pohybuje v průměru jen kolem 35 %. Možná i proto někteří zaměstnavatelé, zejména z řad mezinárodních firem, přistupují k intenzivnější docházce do kanceláří, do kterých v uplynulých letech často intenzivně investovali a přizpůsobili je nejmodernějším trendům,“ říká na závěr Jana Vlková s tím, že letošní rok bude v tomto ohledu zlomový a ukáže, zda se hybridní model skutečně u nás zabydlel natolik, že k tradičnímu nastavení již není cesty zpátky.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

V útratách za sladkosti v přepočtu na obyvatele během vánočních svátků vedou severské země těsně následované Estonskem, Litvou a Českou republikou.

V konzumaci sladkostí, jako jsou cukr, džem či čokoláda, vedou v rámci Evropy středoevropské a východoevropské země (CEE) a Pobaltí. Vůbec první místo v žebříčku, který sestavila ve své nedávné studii Sváteční sezóna ve střední a východní Evropě (Festive Season in Central and Eastern Europe) společnost Colliers, zaujímá Bulharsko, které na třetím místě následuje Lotyšsko. Tyto země převyšují průměr EU zhruba dvojnásobně, přičemž sladké výrobky tvoří přibližně 2 % jejich spotřebitelského koše.

Sladkosti jako sváteční dárek

Z výsledků průzkumu, do kterého se zapojilo zhruba 500 respondentů z Bulharska, České republiky, Maďarska, Polska, Rumunska a Slovenska, dále vyplynulo, že v některých zemích jsou sladkosti a cukrovinky poměrně oblíbeným svátečním dárkem. V Bulharsku kupuje sladké dárky 47 % respondentů, v Rumunsku 45 % a v Polsku 32 %. Naopak v České republice a na Slovensku se sladkosti ve svátečnímu období téměř nekupují – volí je pouze 3 %, respektive 13 % respondentů.

Nejvíce za sladké utrácí severské země

Při pohledu na výdaje za cukrovinky přepočtené na jednoho obyvatele vedou v rámci Evropy severské země, těsně následované Estonskem, Litvou a Českou republikou. Dominika Jędrak, ředitelka oddělení výzkumu a poradenství pro Polsko a střední a východní Evropu ve společnost Colliers, k výsledkům průzkumu dodává: „Překvapivě se ukázala souvislost mezi průměrnými teplotami a výdaji za cukrovinky. Obecně se zdá, že chladnější podnebí pozitivně koreluje s vyšší spotřebou sladkých výrobků. Konkrétně v kategorii cukrovinek zjistili ještě silnější korelaci mezi teplotami a objemem nákupů této kategorie potravin. Vedou zde Švédsko a Dánsko, první pětku uzavírají Estonsko, Česká republika a Litva. V posledních třech jmenovaných zemích tvoří cukrovinky přibližně 0,6 % celkového spotřebního koše, což je více než dvojnásobek průměru EU. Polsko a Slovensko rovněž vykazují výrazně nadprůměrné hodnoty, zatímco Maďarsko a Lotyšsko se pohybují kolem průměru.“

Značky „nové vlny sladkostí“ a jejich původ

Nejvýraznějšími prodejními značkami cukrovinek v regionu CEE jsou přitom dle studie Colliers Candy Cat, Candy Pop a německá značka Haribo. Za zmínku stojí také rozšíření značky Bob Snail Store, která dosud působila především na ukrajinském trhu. Další značkou jsou cukrárny Roshen, které nedávno otevřely své prodejny v Rumunsku, a italská značka ODStore, jež letos vstoupila na polský trh nákupních center. V České republice patří k významným hráčům Pražská čokoláda Steiner & Kovařík. Tento rodinný podnik funguje na českém trhu již od roku 2011 a postupně expandoval do Německa a Dubaje, později i do Japonska, Ománu a Španělska. Většinu míst, kde se prodejny cukrovinek nacházejí, tvoří nákupní centra. Dalším oblíbeným místem pro tyto prodejny jsou hlavní ulice.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

V souvislosti s chystaným zavedením povinného nefinančního reportingu, v jehož rámci budou firmy muset referovat o tom, jak si vedou v oblastech životního prostředí, vztahů se zaměstnanci a odpovědnosti a etiky pracovních postupů, se průmyslové a logistické firmy začínají intenzivněji zajímat o udržitelná řešení. Tento zájem se pak promítá i do jejich nároků na nemovitosti, ve kterých sídlí. Z šetření společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, vyplývá, že problematiku zatím nejčastěji řeší velké nadnárodní společnosti, které od nemovitostí očekávají, že budou vybaveny udržitelnými technologiemi, jako jsou tepelná čerpadla, rekuperační jednotky, úsporné inteligentní osvětlení či fotovoltaika. Experti z Colliers předpokládají, že v příštím roce vzroste zájem o tohle téma i ze strany menších lokálních firem.

Vstupujeme do éry rostoucího zájmu o udržitelnost ve všech oblastech našeho života. Ať už se jedná o individuální aktivity jako třídění odpadu, přes politické vize energetické soběstačnosti až po komerční strategie – vše se nyní točí kolem ESG faktorů. Není tedy překvapením, že se o tento trend zajímají i samotní nájemci nemovitostí – průmyslové a logistické firmy. „Rostoucí důraz na udržitelnost a ESG je zřetelný zejména u velkých globálních společností. Tento závazek se přirozeně odráží i v jejich lokálním působení a výběru nemovitostí. Při rozhodování o nových prostorech pečlivě posuzují, jestli budou mít nízkou uhlíkovou stopu a budou plnit nejen interní normy, ale také odpovídat platné legislativě. Zatímco u lokálních společností není důraz na ESG faktory zcela tak výrazný, očekáváme, že tato dynamika se brzy změní, neboť stále více firem integruje tyto aspekty do svých strategií pro udržitelný rozvoj,“ popisuje Miroslav Kotek, vedoucí oddělení průmyslových nemovitosti ve společnosti Colliers.

Zatímco v nových moderních budovách je implementace udržitelných technologií relativně snadná a pronajímatelé sami aktivně přispívají různými nápady, starší nemovitosti často přinášejí složitější výzvy. Menší nebo lokální pronajímatelé zatím nejeví velkou ochotu investovat do renovací. To uvádí nájemce do situace, kdy se musí osobně angažovat při hledání alternativních řešení a případně vyčlenit své vlastní finanční prostředky na renovace a modernizaci stávajících budov.

Vyšší počáteční náklady, ale provozní úspory a lepší image společnosti

„Každé opatření směřující k udržitelnosti s sebou nese zvýšené náklady, které nakonec hradí nájemci. Ve svých rozpočtech s tím proto musí počítat. Na druhou stranu ušetří ve střednědobém a dlouhodobém horizontu na provozních nákladech a očekávají, že investice do udržitelných technologií a efektivních energetických řešení se v konečném důsledku promítnou do finančních úspor,“ říká Miroslav Kotek a dodává, že důležitou roli hrají také zákazníci těchto nájemců – velké nadnárodní firmy, které mají udržitelnost zakotvenou pevně ve svých strategiích. Pozornost k současným trendům navíc posiluje obraz značky nebo firmy v očích zákazníků a veřejnosti.

Fotovoltaika, tepelná čerpadla a dopravní dostupnost

Dle developerské společnosti Panattoni lze za účelem podpory udržitelnosti průmyslových nemovitostí realizovat celou škálu opatření. Na střechách budov instalují fotovoltaické elektrárny, které nejen poskytují energetickou nezávislost, ale také přispívají k obnovitelné energetice. Tepelná čerpadla jsou už prakticky standardem, jenž pomáhá minimalizovat ekologickou stopu a snižovat energetickou náročnost budov. Stěžejním nástrojem pro efektivní řízení budov je sofistikovaný systém BMS (Building Management System), který umožňuje optimalizaci energetické spotřeby a zajišťuje maximální pohodlí a bezpečnost pro uživatele. V neposlední řadě jejich projekty myslí na hospodaření s vodou, přičemž se implementují moderní technologie na snižování spotřeby a recyklaci odpadní vody.

„Prozkoumáváme i dopady na samotný areál a jeho širší okolí. Například sledujeme vliv na životní prostředí prostřednictvím monitoringu biodiverzity v okolí našich parků. Neméně důležité je i zázemí pro zaměstnance. Moderní kantýny a přátelské prostředí podporující jejich pohodu a efektivitu jsou součástí našich pracovních prostorů. Dbáme na dobrou dostupnost v rámci různých druhů dopravy, což nejen zvyšuje flexibilitu pracovních možností, ale také snižuje dopravní zatížení a naši ekologickou stopu,“ uvádí příklady Pavel Fojtík, Regional Sustainability Manager, Panattoni.

Současný idol průmyslových hal? Amazon v Panattoni Parku Kojetín

Jak moc jsou budovy „zelené“ hodnotí nezávislé organizace, instituce a certifikační systémy. V mnoha zemích se používá nejstarší a taky velmi přísný britský systém hodnocení BREEAM. Jeho nejvyšší možný stupeň – Outstanding (v překladu vynikající) – vyžaduje, jak už z názvu vyplývá, vynikající výsledky v mnoha kategoriích, včetně energetické účinnosti, materiálového využití, kvality vnitřního prostředí a dalších aspektů udržitelného stavebnictví. Takovým hodnocením se může chlubit zatím jen minimum budov. Před pár týdny se to podařilo robotickému centru Amazon v Panattoni Parku Kojetín. „Se svými 187 000 m² plochy se tak stalo největší průmyslovou budovou v Česku s tímto ratingem. Budova není připojena na plyn. Z velké části spotřebu budovy pokrývá fotovoltaická elektrárna. Výrobu tepla a chladu zabezpečují tepelná čerpadla a dobrá regulace budovy pomocí BMS. Udržitelná byla i samotná výstavba, k dopravě panelů se využívala blízká železnice a došlo také k znovuvyužití většiny stavebního odpadu z původního brownfieldu,“ říká Pavel Fojtík.

Nevyhnutelný ESG reporting

Od ledna 2024 budou některé velké společnosti povinny pravidelně poskytovat informace o svém pokroku v naplňování svých cílů v rámci ESG, tedy v oblasti ochrany životního prostředí, korektnosti vztahů se zaměstnanci a odpovědnosti a etiky pracovních postupů. Tato povinnost se postupně rozšíří i na další firmy. Hnací silou poptávky po udržitelných řešeních jsou však spíše samotné firmy, které již v posledních letech integrovaly ESG cíle. Pro dosažení těchto cílů je oblast výroby a logistiky, jako klíčová součást dodavatelského řetězce, naprosto nezbytná.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Inteligentní systémy pro řízení spotřeby energie a integrace ekologických technologií mohou přispět k udržitelnější budoucnosti trhu kancelářských budov.

Chytré využívání technologií v kancelářských budovách spolu s tržními ukazateli, jako je nabídka moderních kanceláří vztažená k počtu obyvatel a nízká míra neobsazenosti, mají i nadále pozitivní vliv na současný stav sektoru kancelářských nemovitostí ve střední a východní Evropě (CEE). Doznívající dopady pandemie, vysoká inflace, zvýšené náklady na energie a geopolitické faktory však silně ovlivnily ochotu investorů, což se projevilo v 65% meziročním poklesu investic do kancelářského sektoru v zemích CEE-6. K takovým závěrům došla společnost Colliers ve své studii s názvem Technologie jako lék na stárnoucí nabídku kanceláří v regionu CEE v letech 2023/2024.

Investice do kancelářských prostor ve střední a východní Evropě v 1. pololetí 2023

Celkový objem investic do kancelářských prostor v zemích CEE-6 dosáhl v 1. pololetí 2023 asi 2 mld. eur, což představuje meziroční pokles přibližně o 65 %. Tyto výsledky jsou v souladu s trendy v Evropě jako celku i ve světě. Vzhledem k převládajícím tržním podmínkám, úvěrovým nákladům a probíhajícímu přeceňování nemovitostí bylo předvídání aktivity na investičním trhu v tomto roce náročné. Studie Colliers odhaduje, že při současné trajektorii by mohla výše těchto investic v daném regionu dosáhnout na zhruba 4,0 mld. eur. To je výrazně méně, než kolik činí desetiletý regionální průměr (11,0 mld. Eur) a jedna z vůbec nejnižších zaznamenaných hodnot od roku 2012.

„Současná úloha i velikost firemních kanceláří se po pandemii zásadně změnily. Nárůst práce na dálku i geopolitické faktory způsobují, že návrat do stavu před rokem 2020 není možný. Zatímco pronajímatelé na vyspělých trzích se díky těmto změnám dostávají do nelehké situace, region střední a východní Evropy se nachází ve zcela jiném bodě svého vývojového cyklu. V přepočtu na obyvatele mají i nejrozvinutější města regionu CEE, jako je Varšava, Budapešť, Praha a Bukurešť, 2-3krát menší nabídku kancelářských prostor než některá západoevropská hlavní města a navíc se právě v této oblasti Evropy v posledním desetiletí odehrává velká část ekonomického růstu,“ vysvětluje Silviu Pop, ředitel výzkumu pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers.

Problém refinancování

Po deseti letech velmi levných peněz a bezprecedentní konjunktury v realitním sektoru dosáhly úrokové sazby na konci září 2023 vrcholu, a to na úrovni, která nebyla zaznamenána za poslední dvě desetiletí. Vyšší úrokové sazby přirozeně zdražují půjčky a prodejci pak v důsledku toho mohou jen obtížně při prodeji získat očekávanou cenu. Refinancování úvěrů je v důsledku toho velmi zásadní pro obchodní modely současných majitelů. Namísto „kapitálové zdi“, o níž se hovořilo v minulých letech, se nyní potýkáme s potenciální „zdí refinancování“, a ta podle odhadů není zrovna malá.

Důsledky ESG pro tvorbu cen

Další důsledky pro tvorbu cen na realitním trhu mohou přinést i rostoucí požadavky na soulad s evropskými předpisy ESG. Přestože střední a východní Evropa má relativně mladý a z velké části ekologicky certifikovaný kancelářský fond, očekává se, že aby se nemovitosti v budoucnu vyhnuly problémům s uplatněním na trhu, nevyhnou se dalším kapitálovým výdajům, které jim umožní splnit stupňující se požadavky na standardy ESG. Požadavky na ESG standardy pak porostou i ze strany nájemců, kteří budou muset rovněž vykazovat svou uhlíkovou stopu.

Technologie ve službách nemovitostí

Výraznou roli v tomto ohledu mohou sehrát technologie. „Technologie mají potenciál významně ovlivnit stárnoucí kancelářské budovy na trzích, jako je CEE. Díky rychlému rozvoji technologií inteligentních budov lze starší nemovitosti revitalizovat a uvést do souladu s moderními standardy, aniž by bylo nutné provádět rozsáhlé rekonstrukce. Moderní technologie mohou také zlepšit uživatelskou zkušenost v těchto stárnoucích budovách. Nájemci kancelářských prostor mohou využívat pokročilé systémy kontroly přístupu, personalizované řízení vnitřního prostředí a inteligentní osvětlení. Pracovní prostor se díky tomu stane pro uživatele pohodlnější a bude více přizpůsoben jejich individuálním potřebám,“ komentuje na závěr Dominika Jędrak, ředitelka oddělení výzkumu a poradenských služeb společnosti Colliers.

Celou studii v angličtině si můžete stáhnout zde: https://www.colliers.com/en-xe/research/202311-exceeding-borders

• Konec –

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 67 zemích a 15 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 3,0 miliardy dolarů (3,3 miliardy včetně přidružených společností) a více než 40 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

 

Ve 3. čtvrtletí roku 2023 pražský kancelářský trh vzrostl o více než 60 000 m² moderních kanceláří. Jednalo se o nejlepší výsledek od půlky roku 2020. V následujících minimálně třech letech se další podobný vrchol neočekává, déle než rok totiž nezačala žádná nová výstavba. I když investoři kladou stále větší důraz na udržitelnost budov, referenční ceny nájmů se zásadně neproměňují, pronajímatelé se naopak snaží lákat na štědřejší příspěvky či delší období nájemních prázdnin. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Udržitelnost v hlavní roli

Z dokončených projektů v Praze stojí za zmínku Masaryčka společnosti Penta Real Estate, která obohatila nabídku o 22 100 m² kancelářských ploch a několika tisíci m² obchodních ploch. Navíc aspiruje na nejlepší certifikát v systému hodnocení udržitelnosti budov. „LEED Platinum se uděluje budovám, které dosahují vysokých standardů v oblasti energetické účinnosti, ekologické ohleduplnosti a lidského zdraví. K získání certifikátu je zapotřebí splnit řadu kritérií v klíčových oblastech, jako jsou například inovace a design, udržitelné materiály, minimalizace spotřeby energie a vody nebo třeba kvalita vnitřního prostředí. Jedná se o certifikát, který získává pouze minimum budov. Masaryčka tak obdrženým platinovým hodnocením předčila svůj působivý a unikátní zlatavý exteriér,“ říká s nadsázkou Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers s tím, že důraz na udržitelnost ze strany investorů stále stoupá. Certifikace LEED na úrovni Platinum či Gold je pro ně zárukou, že jejich nároky budou uspokojeny. Na Gold certifikaci pak cílí další dva dokončené projekty, Nová Waltrovka na Praze 5 a Block Karlín, který je dalším přírůstkem modernizace Rohanského ostrova na Praze 8.

V roce 2025 ani jeden nový m²

„Vypadá to, že jsme právě zažili poslední čtvrtletí s vyšším dokončeným objemem nových kanceláří až do roku 2026. Bohužel se nedaří prolomit negativní trend v podobě víc než 15měsíční odmlky zahájení výstavby nových administrativních budov. Kvůli tomu očekáváme, že zůstane neobsazenost i nadále nízká a nepředpokládáme ani stěhování velkých nájemců. Kvůli tomu bude také omezený prostor pro rekonstrukce a modernizace budov, což se dosud dařilo realizovat zejména v historickém srdci Prahy,“ predikuje vývoj Josef Stanko a dodává, že se velikost rozestavěných ploch snížila na pouhých 85 800 m², které mají být dokončeny do příštího roku. Mohlo by se tak snadno stát, že rok 2025 nenabídne žádné nové prostory.

Nohu na brzdě výstavbě drží zejména byrokracie, zdlouhavé územní řízení, odpor veřejnosti i samosprávní roztříštěnost. Vyjmenované aspekty radikálně nezmění ani nově upravený stavební zákon, a to i přesto, že by tyto nevlídné faktory mohly odradit investory, kteří by své stavební záměry pak mohli chtít realizovat raději v jiných zemích.

Neobsazenost bude i nadále klesat

Díky posledním dokončeným stavbám překročil pražský kancelářský trh 3,9 milionu m² a skončil na 3,91 milionu m² kancelářských ploch, přičemž neobsazenost se v Praze nadále drží pod deseti procenty, konkrétně na 7,4 %. Meziročně se obsazená plocha zvýšila o 120 000 m², což si lze svým způsobem představit jako celou novou nabídku posledních 12 měsíců, kterou trh dokázal absorbovat.

Z pohledu nájemců administrativních budov byl třetí kvartál ve znamení renegociace, tedy prodloužení stávajících nájemních smluv, doprovázené menšími expanzemi. Příkladem může být Hadovka Office Park v Praze 6 s Unilab Diagnostics (přibližně 4 400 m²), Škoda Transportation v Coral Office Park D (3 700 m²) nebo Huawei Technologies v Greenline Kačerov (2 700 m²). Čistá realizovaná poptávka činila pouhých 41 800 m², což je nejnižší objem zaznamenaný od 3. čtvrtletí 2020.

Štědřejší podmínky pronajímatelů

Nejvyšší nájem je tradičně v centru Prahy na východním břehu Vltavy, kde se m² kancelářských prostor nabízí až za 27,00 eur měsíčně. I když se některé projekty prezentují s mírně vyššími cenami, věříme, že možnosti zvýšení referenčního ukazatele top nájemného jsou v současné době vyčerpány.

Levnější a zároveň nejpočetnější kategorii (56 % celkového objemu) tvoří lokality vnitřního města jako Karlín, Pankrác a Smíchov, kde lze prvotřídní kancelářské prostory pronajmout až za 18,50 eur/m²/měsíc. Třetí skupina, která zahrnuje vnější prstenec Prahy, cenově dohání prostřední kategorii (16 eur/m²/měsíc). Pokračuje tak trend, kdy se kvůli rozšiřování kancelářského trhu zavírají nůžky mezi cenou nájemného ve vnitřním a vnějším městě.

„S cílem přilákat nové nájemníky se setkáváme s tím, že pronajímatelé sahají často hlouběji do kapsy a poskytují štědřejší příspěvky či delší období nájemních prázdnin. Můžou se tím tak částečně kompenzovat rostoucí náklady na vybavení kanceláří,“ uzavírá Josef Stanko.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední poskytovatel diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic. Společnost působí v 66 zemích a 19 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 28 let přináší zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,5 miliardy dolarů a 98 miliardami dolarů spravovaných aktiv Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch svých klientů, investorů a lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, X @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Český trh průmyslových nemovitostí zažívá v roce 2023 velký rozmach stavební aktivity. I když je současné době ve výstavbě více než 1,5 milionu m², nově dokončených projektů je málo a míra neobsazenosti nadále zůstává pod 2 %. Celková nabídka moderních industriálních prostor v České republice během 3. čtvrtletí 2023 vzrostla pouze o 182 200 m2 a na konci září tak činila 11,44 milionu m2. Nájmy se po raketovém růstu v průběhu posledních tří let stabilizovalo a koncem září se pohybovalo mezi 7,50 – 7,70 euro za m² měsíčně za sklad a 9,50 – 12,50 euro za m² měsíčně za kancelářský vestavek. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„Tempo dodávání nových projektů na trh je nižší, než jsme očekávali. Oproti předpokladům, které počítaly s dodáním zhruba 300 000 m² každé čtvrtletí letošního roku, bylo za první tři kvartály dodáno pouze 653 200 m²,“ komentuje Josefína Kurfürstová, analytička společnosti Colliers, a dodává: „Důvodem menšího množství dokončených a dodaných projektů ovšem není jen zpomalování trhu a odsouvání některých projektů jak ze strany nájemců, tak i developerů, ale především vzrůstající množství spekulativně stavěných projektů, u kterých je stavba často zakonzervována v pokročilé fázi. S dokončením se vyčkává až na vhodné nájemce.“

Některé z těchto trendů vychází ze situace dvou předchozích let, během nichž se developeři a nájemci museli potýkat s krizemi v oblasti dodavatelských řetězců a energií, inflací a obtížnějším financováním zapříčiněným vyššími úrokovými sazbami a poklesem návratnosti investic. Zatímco v letech 2021 a 2022 poptávka rostla, nabídka stagnovala kvůli neočekávaným globálním krizím jako byl nedostatek stavebních materiálů, jejich zvýšená cena a zdražování dalších vstupů kvůli inflaci. Developeři se tedy v současnosti snaží vytvořit flexibilní nabídku, díky které by mohli rychle reagovat a uspokojit poptávku investorů a nájemců bez dlouhých průtahů.

Neobsazenost zůstává pod 2 %

Přestože neobsazenost během roku 2023 mírně vzrostla a na konci 1. pololetí dosáhla nejvyšší hodnoty za poslední 2 roky, v uplynulém kvartále opět klesla o 22 bazických bodů na 1,49 %. Do značné míry to souvisí s měnící se strategií výstavby a zmíněnou snahou zakonzervovat rozestavěné stavby do doby, než se pro ně najdou vhodní nájemci. Neobsazenost se tedy bude s největší pravděpodobností i nadále pohybovat mezi 1 a 2 %. „Český trh má jednu z nejnižších neobsazeností v Evropě. Vzhledem k tomu, že zde nejsou takřka žádné moderní prostory k okamžitému pronájmu, nejde bohužel o projev zdravého trhu. Pokud se nezvýší množství spekulativně postavených prostor dodaných na trh či nenastane ekonomická krize, která donutí nájemce opustit své prostory, situace se v nejbližší době nezmění,“ vysvětluje Josefína Kurfürstová.

Realizovaná poptávka indikuje blížící se období nejistoty

Poptávka ve 3. kvartále letošního roku prudce klesla a dosáhla celkem 181 600 m², což je v meziročním srovnání 62% pokles. Čistá realizovaná poptávka činila 141 000 m², což je meziroční pokles o 60 %. „Ve druhém kvartále jsme zaznamenali zvýšené množství přejednání, což pomohlo udržet celkový objem realizované poptávky poměrně vysoký, ve třetím kvartále však jejich množství dramaticky pokleslo,“ doplňuje Josefína Kurfürstová. Přejednání smluv tvořilo ve 3. čtvrtletí pouhých 19 % veškeré aktivity, kterou tak z většiny tvořily nové pronájmy a předpronájmy. Zpomalení patrné na trhu může být způsobené celou řadou faktorů, z nichž nejvýznamnější roli hraje pravděpodobně zpomalení globální ekonomiky. To má za následek delší rozhodovací procesy a zvýšenou opatrnost firem, které se tak snaží ochránit před možnou krizí, snížit náklady či ceny vstupů.

Nájmy se stabilizují

Nejvyšší dosahované tržní nájemné v České republice během posledních 3 let raketově vzrostlo z hodnot kolem 5 euro za m² měsíčně na současných více než 7,5 euro za m² měsíčně. V blízké budoucnosti neočekáváme výraznější výkyvy směrem dolů či nahoru. Nájemné za nejžádanější lokality se ve 3. čtvrtletí 2023 pohybovalo mezi 7,50 – 7,70 euro za m² měsíčně za sklad a 9,50 – 12,50 euro za m² měsíčně za kancelářský vestavek. Servisní poplatky se pohybují mezi 0,75 – 1,00 euro za m² měsíčně.

Developeři stále vidí v českém trhu potenciál

I přes horší výsledky třetího kvartálu je patrné, že developeři v českém trhu i nadále vidí potenciál, což dokazuje mimo jiné i neustále rostoucí zásoba projektů pro novou výstavbu. Neexistuje žádný jasný indikátor krize a podmínky na trhu zůstávají z velké části stabilní a v porovnání s jinými evropskými trhy si český trh vede dobře.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 67 zemích a 15 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 3,0 miliardy dolarů (3,3 miliardy včetně přidružených společností) a více než 40 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Celkový objem investic do českých komerčních nemovitostí činil ve 3. čtvrtletí letošního roku 190 milionů eur. Jednalo se o 48% mezičtvrtletní pokles. Nejaktivnějšími kupujícími zůstávají i nadále čeští investoři, připadá na ně plných 80 % všech letošních transakcí v ČR. Výnosy z nejlepších českých nemovitostí činí 5,25 % pro kancelářské nemovitosti, 5,00 % pro průmyslové a logistické nemovitosti a 6,00 % pro nákupní centra. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 miliardy eur. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

„I když byl v uplynulém čtvrtletí zaznamenán podobný počet transakcí jako ve čtvrtletích předchozích, většina z nich byla do 10 milionů eur. Celkový objem měřený v kapitálové hodnotě má ovšem spíše klesající tendenci,“ upozorňuje Josef Stanko, senior analytik společnosti Colliers s tím, že celkový objem investic do českých komerčních nemovitostí činil ve 3. čtvrtletí letošního roku 190 milionů eur, což představuje 48% mezičtvrtletní pokles. Celkový objem investičního trhu od 1. do 3. čtvrtletí dosáhl přibližně 953 milionů eur, což je méně než ve stejném období v letech 2021 i 2022. Ve srovnání s rokem 2021 to představuje 21% pokles, ve srovnání s rokem 2022 pak 28% pokles. „Tyto výsledky nejsou žádným překvapením vzhledem k tomu, že objem investic v regionu střední a východní Evropy ve 3. čtvrtletí roku 2023 patřil k nejnižším v historii. Co však zaujme, je skutečnost, že pokles objemů ve většině ostatních zemí střední a východní Evropy byl o poznání silnější než v Česku, a sice na úrovni 65 % až 72 %. V komparativním vyjádření je na tom tedy zatím Česko ve vztahu k investiční aktivitě mnohem lépe,“ dodává Josef Stanko.

Čeští investoři nejaktivnější

Nejvýznamnější transakcí ve 3. čtvrtletí byl prodej budovy Via Una v Praze 1 Trinity Bank za přibližně 90 milionů eur. Jedná se o nedávno zrekonstruovanou historickou budovu v centru města, kterou bude banka využívat jako své nové sídlo. Mezi další významné transakce patřil velký retailový park v Trutnově a starší kancelářská budova Zirkon, která se nachází na oblíbeném kancelářském trhu v Karlíně v Praze 8.

Podíl objemu podle tříd aktiv ve 3. čtvrtletí byl zkreslený v důsledku transakce budovy Via Una, která sama o sobě představovala téměř polovinu celkové částky a reprezentuje třetí největší transakci letošního roku. Kanceláře tak reprezentovaly s 67% podíl, následoval maloobchodem s 24% podílem a zbývající 9% podíl tvořily průmyslové a rezidenční nemovitosti.

Čeští investoři jsou i nadále nejaktivnějšími kupujícími. Připadá na ně 80 % všech transakcí v Česku a podíleli i na téměř třetině objemu investic ve výši 3,2 miliardy eur v zemích střední a východní Evropy. Z geografického hlediska Česká republika rovněž zaujala 30% podíl kapitálu investovaného ve střední a východní Evropě. Tato čísla dokládají význam českého kapitálu i země v rámci celkové investiční scény ve střední a východní Evropě.

Výnosy nejnižší ve střední a východní Evropě

Výnosy z nejlepších nemovitostí činí 5,25 % pro kancelářské nemovitosti, 5,00 % pro průmyslové a logistické nemovitosti a 6,00 % pro nákupní centra. Tyto výnosy představují meziroční nárůst o 25 až 75 bazických bodů, ale stále jsou v současné době nejnižší ve střední a východní Evropě.

„Již dříve v tomto roce jsme upravili náš pohled na hlavní výnosové ukazatele směrem nahoru napříč hlavními sektory. Stále se domníváme, že existuje rozdíl mezi nabídkovou a prodejní cenou, a to je jeden z faktorů, který vysvětluje nižší objemy transakcí,“ komentuje Josef Stanko a dodává: „Připouštíme, že výnosy z prime nemovitostí by se mohly ještě dále posouvat, nicméně prozatím jsme vzhledem k omezenému počtu transakcí s prémiovými nemovitostmi ponechali výnosy na stejné úrovni, jako jsme uváděli ve 2. čtvrtletí.“

Co můžeme očekávat od posledního čtvrtletí a od roku 2024?

Ačkoli lze často slyšet komentáře, že se český realitní trh díky svým vlastnostem nachází ve své vlastní stabilní bublině, z hlediska investic se na něm projevují stejné trendy jako v celé Evropě, tj. nižší objemy obchodů a přeceňování aktiv.

V posledním čtvrtletí roku se běžně očekává zvýšená aktivita v oblasti investičních transakcí. Při optimistickém pohledu se dá očekávat, že roční objem investic do konce roku dosáhne přibližně 1,3 miliardy eur. Pokud jde o výhled na příští rok, s ohledem na mírný hospodářský růst, přetrvávající inflační vlivy a jen malé vyhlídky na pokles úrokových sazeb očekáváme, že český realitní investiční trh čeká náročné období.

„Mezinárodní institucionální kapitál zaujme k českému trhu spíše vyčkávací postoj, zatímco domácí investoři s tzv. suchým prachem budou pohodlněji nakupovat aktiva na svém mateřském trhu. Není třeba dodávat, že obě skupiny budou mít i nadále zájem zejména o transakce, které podle jejich názoru spravedlivě odrazily trend přecenění na trhu a které lze uzavřít s atraktivní návratností očištěnou o riziko,“ uzavírá Josef Stanko.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 67 zemích a 15 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 3,0 miliardy dolarů (3,3 miliardy včetně přidružených společností) a více než 40 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

 

V roce 2023 byl v regionu CEE-6 zatím nejaktivnější domácí kapitál s 56% podílem na celkových objemech transakcí.

Investiční aktivita ve střední a východní Evropě (CEE) za 1. až 3. čtvrtletí 2023 dosáhla 3,2 miliardy eur, což představuje více než desetileté minimum (meziroční pokles o 59 %). Rozdíl v cenách mezi očekáváním kupujících a prodávajících v sektoru komerčních nemovitostí zůstává významnou překážkou pro návrat objemů na pětiletou a desetiletou průměrnou úroveň kolem 10–11 miliard eur. Základní ukazatele nemovitostního trhu ve střední a východní Evropě však zůstávají poměrně silné. Míra neobsazenosti komerčních nemovitostí se snižuje a v některých sektorech byla zaznamenána i dobrá úroveň růstu nájemného. Takové jsou závěry společnosti Colliers v její nejnovější studii Q3 2023 CEE Investment Scene (Investiční scéna v regionu CEE ve 3. čtvrtletí r. 2023).

„V zemích CEE-6 se ve 3. kvartálu zatím podařilo zvýšit ukazatele ekonomického sentimentu ve srovnání s 2. čtvrtletím letošního roku – s výjimkou Rumunska a Maďarska, které zaznamenaly zanedbatelný pokles,“ uvádí Silviu Pop, ředitel výzkumu pro střední a východní Evropu a Rumunsko ve společnosti Colliers, „Vnější situace však zůstává poměrně nepříznivá. I bez ohledu na ne zrovna ideální stav globální ekonomiky jsou zprávy z evropského sousedství znepokojivé, neboť index PMI Markit v eurozóně dosáhl v říjnu 2023 svého tříletého minima. To je významná, a přitom velmi negativní zpráva, protože eurozóna je hlavním cílem exportu pro vyrobené zboží a služby z regionu CEE-6.“

„V regionu střední a východní Evropy nicméně působí také faktor, který tyto negativní vlivy zmírňuje. Týká se všech šesti zemí, i když v různé míře. Jedná se o značný příliv kapitálu, ať už veřejného nebo soukromého. Region v současné době zažívá fázi reorganizace v souvislosti s geopolitickými změnami a finanční prostředky EU do těchto zemí proudí v historicky významné míře, posuzujeme-li to v poměru k jejich HDP,“ pokračuje Silviu Pop.

Kevin Turpin, regionální ředitel kapitálových trhů pro střední a východní Evropu ve společnosti Colliers, k tomu dodává: „Ceny stavebních prací v regionu CEE zůstávají zvýšené a nedostatek pozemků v nejvyhledávanějších lokalitách žene ceny nahoru, což ztěžuje realizaci výstavby vzhledem k očekávaným příliš malým výnosům. Projevuje se rovněž tlak na růst nákladů na pracovní sílu. To vše může způsobit vyšší prodejní ceny i zvýšit ceny nájemného nebo vést ke snížení počtu připravovaných projektů, což by v konečném důsledku mohlo znamenat i nedostatečnou nabídku na některých trzích a v některých odvětvích.“

Nejlukrativnější výnosy ve 3. čtvrtletí 2023

Celkové náklady na financování se v současné době pohybují kolem 5,75 %, což je dáno výrazně vyššími úrokovými sazbami a úrokovými swapy. V porovnání s ostatními trhy v západní Evropě byla ve střední a východní Evropě v posledních 12 měsících zaznamenána menší cenová korekce, což by mohlo vést k pomalejšímu oživení transakční aktivity v průběhu roku 2024.

Finanční toky ve střední a východní Evropě podle odvětví

Objemy investic do kancelářských prostor se snížily, a to jak globálně, tak i speciálně ve střední a východní Evropě. V průběhu 1. až 3. čtvrtletí 2023 představovaly kancelářské prostory v regionu CEE pouze 29,9 % objemů transakcí s komerčními nemovitostmi. Na první místo se znovu dostal sektor I&L (průmysl a logistika) s podílem 31,4 %, následovaný maloobchodem s 30,6 %.

Finanční toky ve střední a východní Evropě podle původu kupujícího

V roce 2023 byl zatím nejaktivnější domácí kapitál zemí CEE-6 s působivým 56% podílem na celkových objemech transakcí v regionu. Nejvyšší podíl na objemech si zajistil český kapitál s 33 %, přičemž 10 % připadá na pouhé 2 transakce v sektoru maloobchodu. Ostatní kapitál z regionu CEE odpovídal za dalších 23 %, následoval kapitál z dalších evropských zemí (22 %), z USA (7 %), východní Asie (7 %) a Blízkého východu (5 %).

Výhled pro nadcházející měsíce

„Mnoho potenciálních prodejců, pokud jsou toho tedy schopni, přehodnocuje své strategie a obchodní plány s cílem „přežít do roku 2025“. Právě takový výrok bylo možné často zaslechnout na výstavě na Expo Real v Mnichově. Může to znamenat využití času ke stabilizaci příjmů/pronájmu, provozní efektivity a modernizaci souladu s požadavky ESG. Někteří majitelé však nemusejí mít možnost nebo zdroje pro takovou strategii a mohou se snažit otestovat apetit trhu u omezených skupin investorů v „mimotržních“ transakcích. Ve skutečnosti se tak již s různým úspěchem děje. Na druhou stranu mnoho kupujících jednoduše čeká na příležitosti z nucených nebo problémových prodejů například v důsledku klesajícího ocenění, zvýšených úrokových sazeb a refinancování dluhů. Zatím se však žádné významné známky skutečné tísně, která by nutila k takovým prodejům, neobjevily,“ komentuje Kevin Turpin.

ESG se stává normou

Budovy splňující požadavky ESG se pomalu stávají na trhu normou, což odráží širší závazky ve vztahu k udržitelnosti jak ze strany developerů, tak i vlastníků, investorů, věřitelů a nájemců. Vzhledem k současnému tržnímu prostředí může načasování z hlediska souvisejících nákladů znamenat další důsledky pro tvorbu cen, protože tyto náklady dosud často nebyly zohledněny. Na odvětví nemovitostí a jejich financování však působí, pokud jde o jejich soulad s evropskými předpisy ESG, stále větší tlak.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 67 zemích a 15 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 3,0 miliardy dolarů (3,3 miliardy včetně přidružených společností) a více než 40 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Stále více společností zvažuje expanzi do regionů, brání jim v tom však nedostatek vhodných kancelářských prostor. V regionech mimo Prahu či Brno přitom nevládne jen nouze o moderní plochy k pronájmu, chybí zde i nabídka flex operátorů. Ti by přitom mohli profitovat z rostoucího zájmu mezinárodních firem o tzv. Hub & Spoke či Flex & Core model. Vyplývá to z informací společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a investic.

„Počet firem, které hledají klidnější lokality nebo expandují do regionů, setrvale roste. Lákají je jak nižší náklady na pronájem kancelářských prostor, tak i snazší přístup k lidským zdrojům. Bohužel, v regionech firmy často naráží na problém s dostupností vhodných kancelářských prostor a vypadá to, že situace se v nejbližší době nezlepší,“ vysvětluje Jana Vlková, ředitelka oddělení Workplace Advisory a Office Agency ve společnosti Colliers, s tím, že poptávka roste zejména v Ostravě, Olomouci, Ústí nad Labem, Hradci Králové a Plzni, kde se ovšem moderní kancelářský fond obvykle pohybuje jen mezi 30 000 – 100 000 m². A i když zde existuje poměrně slušná nabídka budoucích projektů, z ekonomických důvodů dochází v mnoha případech ke zpoždění jejich dodání nebo odsunu realizace na pozdější dobu.

Ceny kancelářských prostor násobně nižší než v Praze

Ve srovnání s Prahou, kde se nejdražší a nejexkluzivnější kancelářské projekty ve středu města pronajímají za 27 euro za m², se ceny nájmů v krajských městech pohybují i třikrát níž. Například za prémiové prostory v Ostravě či Plzni se platí 13,50 až 14,00 euro za m² za měsíc, v Olomouci 9,20 až 13,90 euro, na Ústecku 6,30 až 10,50 euro a v Hradci Králové 7,00 až 8,80 euro. Na nejnižší úrovni se nájmy pohybují na Zlínsku, Vysočině a Liberecku, kde firmy obvykle za 1 m² zaplatí 5,00 až 8,80 euro měsíčně.

Hlavním lákadlem jsou lidé a mzdy až o 30 % nižší

Po regionech jako další lokalitě ke svému pražskému či brněnskému sídlu se poohlíží například firmy z oboru podnikových a IT služeb. Dle asociace ABSL má tento obor zaměstnávající již bezmála 160 000 kvalifikovaných pracovníků v hledáčku zejména Ostravu, Olomouc, Hradec Králové či Plzeň. „Důvodem je zejména post-pandemická transformace pracovního prostředí a zájem těchto mezinárodních firem o koncepty, jako je Hub & Spoke, v rámci nějž firmy zmenšují velikost hlavní kanceláře a doplňují ji menšími prostory v různých lokalitách, nebo Flex & Core, který kombinuje menší hlavní kancelář s členstvím v jednom nebo více co-workingových centrech,” vysvětluje Jana Vlková. Hlavní roli ovšem v této transformaci hrají lidé. V Praze, kde aktuální nezaměstnanost činí pouhá 3,1 %, se totiž zaměstnavatelé dlouhodobě potýkají s velmi nízkou dostupností uchazečů o práci. V krajských městech je míra nezaměstnanosti obvykle vyšší, a to zvyšuje šanci na získání potřebných pracovních sil, a to dokonce za nižší mzdy. Zatímco průměrná měsíční mzda v Praze činila dle ČSÚ ve druhém čtvrtletí 52 833 Kč, v Jihomoravském kraji šlo jen o 41 912 Kč, v Královéhradeckém o 41 249 Kč, v Moravskoslezském pak o 39 108 Kč, v Ústeckém kraji o 39 589 Kč a v Olomouckém o 38 488 Kč. 

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 67 zemích a 15 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši téměř 20 %. S ročními příjmy ve výši 3,0 miliardy dolarů (3,3 miliardy včetně přidružených společností) a více než 40 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.

Český trh průmyslových nemovitostí se v 1. pololetí roku 2023 rozrostl o 269 100 m², a dosáhl tak na téměř 11,3 milionu m². Meziročně jde o nárůst o více než 11 %. Místní trh s průmyslovými nemovitostmi tedy navzdory vyšším úrokovým sazbám, složitějšímu financování, zpomalení ekonomiky a výkyvům průmyslové výroby dále zrychluje svůj růst, který je aktuálně nejvyšší za posledních pět letech. S tím souvisí i mírný růst neobsazenosti a stabilizace cen nájemného. Vyplývá to z průzkumu společnosti Colliers, předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic.

Trh průmyslových nemovitostí zažívá od pandemie Covid-19 setrvalý růst. Jen za poslední dva roky na trhu přibyly téměř 2 miliony m². Důležitým faktorem, který podpořil zájem investorů o tento typ nemovitostí, bylo zvyšování nájemného. Prime rent, tedy nájemné v nejžádanějších lokalitách, vzrostl o 72 % ve srovnání s obdobím před pěti lety a o 50 % od roku 2021, což tento trh učinilo velmi atraktivním.

„Na vlně zvýšeného zájmů o české průmyslové nemovitosti se veze i zvýšená stavební aktivita. Ve výstavbě je aktuálně téměř 1,5 milionu metrů čtverečních nových moderních průmyslových prostor, které by měly být na trh uvedeny v příštích 6-18 měsících,“ vysvětluje Josef Stanko, senior analytik ze společnosti Colliers, a dodává: „Nejaktivnějším regionem z hlediska výstavby bývalo tradičně hlavní město a okolí, nyní zde však aktivita slábne, a to zejména kvůli nedostatku pozemků a složitějšímu a zdlouhavějšímu procesu povolování. Ve všech ostatních regionech dochází naopak k rozmachu výstavby, a to i přesto, že poptávka po prostorách není letos tak vysoká jako v předchozích letech. V Karlovarském kraji tak probíhá plných 26 % veškeré výstavby, v Plzeňském kraji pak 13 %. V Jihomoravském, Ústeckém a Moravskoslezském kraji po 12 %.“

Rostoucí neobsazenost – ozdravný trend na trhu

S takto silnou stavební aktivitou souvisí i mírný růst neobsazenosti. Ta se zvýšila již třetí čtvrtletí v řadě a aktuálně činí 1,71 %, což je ve srovnání s jinými evropskými trhy stále výrazně nízká hodnota.

„Zdravá úroveň neobsazenosti se pohybuje kolem 4–5 %. Naposledy se český trh na těchto úrovních pohyboval v letech 2019 a 2020, kdy neobsazenost začala klesat ze zhruba 5 % až pod 1 % na konci roku 2022. Český trh má před sebou ještě dlouhou cestu, než úrovně kolem 4–5 % opět dosáhne,“ vysvětluje Josef Stanko s tím, růst neobsazenosti není na škodu. Na trhu bylo v posledních dvou letech nabízeno extrémně nízké množství volných ploch. Díky zvýšené neobsazenosti a plochám dostupným k okamžitému pronájmu mají nájemci více možností, o kterých mohou uvažovat.

Poptávka o třetinu vyšší než pětiletý průměr

Celková poptávka ve 2. čtvrtletí byla v porovnání s přechozími kvartály vysoká a činila přibližně 597 000 m². To je téměř o třetinu více ve srovnání s pětiletým průměrem a pomůže vynahradit trhu pomalé tempo předchozích dvou čtvrtletí. Čistá realizovaná poptávka představovala 46 % celkového objemu (278 800 m²) a je tedy na podobné úrovni jako v předchozích dvou čtvrtletích. Objem nových pronájmů, předpronájmů a expanzí se tedy nezměnil a nynější nárůst celkové poptávky byl způsoben výhradně renegociacemi.

Z hlediska sektorů dominovaly stejně jako v posledních třech čtvrtletích čisté realizované poptávce výrobní společnosti, které zaujaly více než 60 % všech transakcí, následovaly logistické společnosti s 23 %.

Ceny nájemného se stabilizují

Po obrovském růstu nájemného v posledních dvou letech se ceny v nejvýznamnějších lokalitách na trhu mírně snížily. Aktuální výše prime rent v Praze se pohybuje podobně jako v předchozím čtvrtletí v rozmezí 7,50–7,80 €/m²/měsíc. „Tento vývoj ukazuje posun ke stabilizaci nájemného na trhu po období rychlého růstu. Očekáváme, že tento trend bude pokračovat a že se nájemné v Praze v nejlepších kategoriích v dohledné době ustálí na úrovni kolem 7,00–7,50 €/m²/měsíc. Regiony mimo Prahu představují odlišný příběh a určitý prostor pro růst nájemného se zde stále nachází,“ komentuje Josef Stanko s tím, že nájemné za mezaninové kancelářské prostory se pohybuje mezi 9,50–12,50 €/m²/měsíc. Poplatky za služby se obvykle pohybují kolem 0,75–1,00 €/m²/měsíc.

Spekulativní výstavba může dále ovlivnit trh

Trh by mohl ještě významněji ovlivnit rostoucí podíl spekulativní výstavby. V první polovině roku 2023 developeři spekulativní výstavbu zvyšovali, ve 2. čtvrtletí se podíl spekulativní výstavby zvýšil o 4 % na 38 %. „Dle našeho názoru ale zvyšující tempo spekulativní výstavby pravděpodobně nevydrží, pokud budou přetrvávat nepříznivé ekonomické podmínky. Vždy je dobré mít na paměti, že průmyslové nemovitosti jsou mnohem flexibilnější než jiná aktiva v sektoru nemovitostí. Rychle reagují na příznivé i nepříznivé podmínky na trhu,“ říká na závěr Josef Stanko.

O skupině Colliers

Colliers (NASDAQ, TSX: CIGI) je přední diverzifikovaná společnost poskytující profesionální služby a správu investic. Naše společnost působí v 62 zemích a 17 000 podnikavých profesionálů spolupracuje na poskytování odborného realitního a investičního poradenství klientům. Již více než 27 let přináší naše zkušené vedení s významným vnitřním podílem akcionářů složené roční investiční výnosy ve výši 20 %. S ročními příjmy ve výši 4,1 miliardy dolarů a více než 50 miliardami dolarů spravovaných aktiv společnost Colliers maximalizuje potenciál nemovitostí a reálných aktiv, aby urychlila úspěch našich klientů, našich investorů a našich lidí. Více informací se dozvíte na stránkách corporate.colliers.com, Twitter @Colliers nebo LinkedIn a lokálně na @Colliers_EMEA, LinkedIn a Colliers.cz.